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放寬按揭成數 可激活樓市?

剛過去的12月份,物業成交總量竟創出28年來的新低,連車位在內祇錄得三千宗左右,粗略估算,近些日子樓價確實回落了約8%,於是有人呼籲政府趕快減辣救市,很快被特首一口拒絕了。隨後又有人提出折衷方案,建議放寬按揭成數,使不夠首期的首置用家可以趁著樓價下調時入市,而這類上車客因為通過了收入壓力測試,比較有能力抵禦樓價的波動,既是置業自居,更不易因供樓脫期淪為銀主盤,衝擊銀行體系,理由確也合情合理。不過,據聞亦有不少人持反對意見,擔心放寬按揭激發市民群起置業,引致正在拾級而下的樓價U型反彈。

筆者要指出,影響樓價升跌的因素眾多,除了利率調整及土地供求之外,還有一般人比較忽視的地緣經濟影響力。

就以1997至2003年之間的樓價走勢為例,當時香港樓市飽受源起泰國的亞洲金融風暴的波及,中原指數由97年時的100點,一直下跌至2002年末的45點左右,樓價合共下跌超過5成以上,其時地產業界提出了【供平過租】的客觀事實,而大多數市民心裡也明白,但是因為本地經濟持續低迷,大家都在擔心失業,就算有住屋剛需的家庭也不敢貿然入市,寧願選擇繼續租樓居住,直至2003年中推出了自由行,促使香港的零售業強勁復甦,基層市民逐漸感覺市面氛圍回暖,加上房屋政策大刀闊斧改革救市,樓市幾經波折後才成功回升。

由此可見,要增加市民置業的信心,前題必須要有一個穩妥的經濟前境配合,市民起碼不擔心失業。雖然現在宣稱中美貿易戰暫緩,為雙方談判營造良好氣氛,然而身為我國5G領軍巨擘的華為,業務卻不間斷的遭到多國難為,背後動機不言而喻。目前短暫的貿易戰竭息,隨時會突然風雲再起。

筆者估計中美紛爭一日不能完滿解決,加上IMF預告今年全球經濟增長再度放緩,故就算略為放寬按揭成數, 本港樓市交投,還是不會好到那裡去!