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政府降溫措施仍潛藏著反效果

政府降溫措施仍潛藏著反效果

政府的降溫措施推出已屆四個多月,打擊炒賣成效顯著,但同時亦潛藏著未能預計的反效果。

英國皇家特許測量師學會(RICS)於一月的新聞稿闡述,香港金融管理局正期待著2010年12月按揭貸款宗數的數據報告以示樓市處於放緩的狀態。「根據中原指數顯示,截至1月9日,房屋價格指數上漲了2%,而現時正處於危機前的水平。金管局認為,投機性的交投本是帶動樓市波動的一個問題,如住宅市場沒有顯示降溫跡象,那便需要再次採取行動。」

香港高力國際執行董事Ricky Poon道︰「去年十一月推出的降溫措施已收成效,交投量於新年後及公佈預算案前明顯放慢,買家購物情緒放緩,發展商亦沒有推出新的住宅發展項目。不過,農曆新年後成交量開始回升,樓價上漲了3%至5%,但成交金額則下降了15%至20%。」

正如Ricky所說,過度活躍的投機活動是令樓價暴漲的主因之一,而新措施也確實達到遏制投機活動的目標。「作為一個投資者,於兩年內賣樓須繳付額外印花稅,即賣樓時需要有10%至20%的盈利才可抵銷印花稅的費用,但於這麼短期是難以預計如此大的增長幅度。」他指出,印花稅需要買家及賣家之間作出妥協那方去承擔該項額外費用,不過並不相等於投機活動完全消失。「對於中期至長期的投資者,在兩至三年間如有價格合理的項目,他們仍是會購置物業作為投資。」

這些冷卻措施旨在幫助一眾用家,但結果則包含了好與壞的影響。雖然在措施推出後的首兩個月,樓價的增長預測由原先的11%而修正至5%至6%的水平。「於去年底,我們預測樓價及租金增長幅度分別為10%及15%,美聯地產也已經調低所預測之升值幅度。」如在理論上預測準確,那麼措施成效亦可稱為正中要害。「增長空間於今年不會很大,相信會是比較平穩的一年。而觀望態度有利於買家,我們可以預期在未來3至5年將有新的供應。雖然於一、兩年內不會有足夠的供應量,但未來數年後則將有大眾化的市場供應,所以並沒有急於入市的需求。買家應注意負擔能力是置業的基本要素,一旦利率上升,我們不是在談論50至100個基點;而是最少200甚至於300點。按揭貸款比率上升,現在維持低於50%的水平,如果利率上升,比例上升到60便將是一個提示信號。業主將可能紛紛放盤而導致樓價下調。」

Ricky最關心的是銀行界的傳言及有關提高利率的言論。「於三月初,我已經看到在過去兩星期,銀行業界的態度轉變,對我來說這已是一個警號。有些銀行已開始停止按揭貸款,首先是恆生銀行,而花旗銀行緊隨其後,相信其他銀行將陸續會有相對性的策略。按揭利率通常是銀行同業拆息加0.7%,而現在它增加了另一50個基點,所以利率將為銀行同業拆息加1.2%以上。而對於以公司名義投資的物業財產,他們比較喜歡以最優惠利率為貸款計劃。當我們開始這情況的出現,這意味著銀行正在謹慎處理按揭貸款批核,以盡量減底風險。正如許多人一樣,他認為利率可能於2011年第三季度會上升,同時亦將是價格調整的一個信號。「最優惠利率上升及銀行將不提供優惠P-,所得的折扣率將降低至2或更少。我們預期為4%至4.5%。」而發展商如長江實業於近期銷售沙田的住宅項目第三期,價格比第一及二期降低了10%至15%(呎價$9,000-$10,000)。正如Ricky所言,「相信將會有越來越多的發展商運用減價沽貨的銷售策略,定價不會過份進取,但當然可賺取的利潤仍然豐厚。」新措施的目標可算是達成了,而所引起的反效果已是屬於最底的水平。但準買家若是急不及待地要入市,必先要肯定自己可應付的負擔能力。