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加辣後樓市生態

加辣後樓市生態數星期前,政府宣布新一輪更辣的行政措施打壓樓市,經過多輪的辣招後,樓市的生態開始改變。樓市出現甚麼轉變?未來樓市會怎樣走?

二手租務主導
由於辣招繼續從印花稅著手,交易成本倍升,直接打擊投資需求之餘,亦打擊用家換樓意欲,令二手私人住宅市場陷入冰封狀態。不少準買家受不明朗因素影響,紛紛轉買為租,令多區租務市場活躍。不少地區更創呎租新高。另一方面,居屋自由市場及二手市場以上車為主,由於銀碼較低,加上不少首次置業,影響較私人市場少。由此可見,市民的住屋需求甚為殷切,雖然睇樓量跌,但用家仍然活躍於市場。

買賣將流向一手
另一方面,有大型發展商見辣招影響銷售,加推大額優惠,令樓價間接減價1成多,抵銷額印的加幅。現階段,其他發展商表示無意跟隨,但由於該發展商在市場有領導地位,發言人表明反應理想會加推單位應市,加上未來仍有不少新盤推售,筆者相信,在該發展商進取的推盤策略下,其他發展商有機會推出類似優惠,令買家及部份投資者流向一手市場。

雖然如此,一手樓以貼近二手樓價錢推盤,並不代表二手樓價可能會回跌。以09年初為例,發展商見金融海嘯後樓市淡靜,亦曾提供大量優惠推盤,但其後一、二手樓市價量齊升,可見發展商優惠可能只求活化市場,做到貨餘輪轉,跟發展商對樓價走向預測無關。

總括來說,未來二手市場將由租盤及細價盤主導,而不明朗因素短期仍影響準買家入市意欲。在發展商的優惠策略下,購買力續流向一手。