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倫敦商務物業 升值潛力無可限量

倫敦商務物業 升值潛力無可限量近期香港的地產新聞,不外乎是政府推出印花稅,令投資者將資金由住宅物業轉移至商務物業,又或者是英倫物業在港銷售的消息。事實上,隨著二月底香港政府再推出「雙倍印花稅」,香港投資者已開始另覓出路。也許現在是時候考慮一下倫敦的商務物業了。

轉投商廈市場
大部分物業代理公司均認為,無論從投資回報抑或資本增值方面去看,商廈市場將會是今年增長最高一環。雖然現時的商務物業交易集中於機構投資者及對沖基金,但市場上也有不少中價物業可供個人投資者選擇。

對於有意投資商廈的投資者,倫敦確是一個理想的投資地點。香港主要的商業區位於中環及尖沙咀,而倫敦也有兩個主要商業區,分別是西區(West End)及市中心(The City)。

由於倫敦市中心的寫字樓需求增加,現時該區商務物業的回報率約5%。萊坊倫敦國際投資測量師John Okell表示:「現時香港商務物業的回報率只有3%,倫敦的投資回報明顯較為理想。位於倫敦黃金地段的物業回報率約為5%,西區則為4%,而其他地段更可高達6%。」

以上數字反映出投資商務物業的可觀回報,對於亞洲投資者來說,英國商務物業還有其他優勢。譬如租約長,一般商業租客都會租用10至15年。由於租期較長,更換租客的次數減少,業主不用經常翻新及維修物業。另外,英鎊匯率穩定性高,以及當地法制與香港相似,都是吸引投資者注資的原因。

萊坊倫敦國際投資測量師John Okell表示,倫敦商務物業一直受投資者追捧,最先進駐的是大型的中東主權基金,其後是馬來西亞基金,他們都喜歡大手交易或買入整幢商業大廈;隨後發展商及機構投資者也相繼加入;最後便是高資產淨值人士(HNWI)。他續指:「越來越多投資者把資金轉移到倫敦商廈市場,藉此分散投資,避免資金過度集中於住宅物業。」事實上,自英國政府於2012年的財政預算案中大幅增加住宅物業的印花稅以來,投資者便開始把資金轉移到商廈市場,這與現時香港的地產市況相似。

新世代的商務物業
金絲雀碼頭(Canary Wharf)的寫字樓屬於大型的商務物業,對很多投資者來說也許是搖不可及,但較小型的、設計創新的寫字樓卻值得考慮。科技、媒體及電訊業(TMT)現時為英國經濟的龍頭行業,其發展規模已超越銀行業。當地TMT行業的發展雖未有削弱倫敦市中心和西區的金融地位,卻重塑了英國產業的板塊。一些著重塑造品牌形象的科技公司,例如Google和Apple,均要求可配合其品牌個性的辦公室。Okell認為對於不願冒險的投資者來說,時尚型格的商業大廈可說是理想之選,Okell尤其看好Famingdon地區。

Famingdon為傳統商業區,周邊有不少二級寫字樓,與核心地段相距不遠,成為了TMT行業進駐的理想地點。再者,那裡有很多舊式工業大廈,毋須大灑金錢便可翻新成設計時尚的寫字樓,深受客戶歡迎。Okell說: 「Crossrail列車將於2018年正式在Famingdon通車,擁有四通八達的交通網絡,再加上完善的基建配套,Famingdon將會躍升為一個極具升值潛力的地區。」

然而,倫敦商廈市場所面臨的不明朗因素,毋庸置疑是稅項。歐盟正計劃設置金融交易稅,英國已表明反對,有人認為此舉會導致銀行遷離市中心,屆時需求便會大幅下降。但Okell認為正式推出金融交易稅的機會不大,而且英國有關商務物業的稅項多年來沒有變動。他補充,即使推出該稅項,對西區也不會有太大影響,因為進駐那裡的多是小型金融公司及對沖基金,加上當地不少物業已轉為住宅用途。故此投資當地相對安全。無論是投資海外住宅市場抑或商廈市場,投資者同樣需要留意有關物業稅項,以免增加投資成本。