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踏上光明之路

踏上光明之路都柏林-坐落於利菲河口,曾是維京人的聚居地,現已成為全球最受歡迎的城市之一。這個人口只有50萬的愛爾蘭首都及最大城市,不僅具有深遠的歷史意義,而且更是愛爾蘭主要的教育、醫療、藝術文化、公共行政及工業中心。

提到都柏林,不少人會想起過去北愛爾蘭的衝突事件,卻鮮有人知道都柏林蘊藏豐富的文學寶庫。由於這城市有近一半人口在25歲以下,當地的娛樂消遣尤其多采多姿。另外,都柏林亦被譽為音樂之都,歌劇院和視覺藝術表演隨處可見。

都柏林是歐洲最富裕、物價最昂貴的城市之一。自1990年代中期,當地的現代工業迅速崛起,最初集中於發展輕工業,如紡織、食品加工、酒品釀製,後來逐漸向服務業轉型。直到08年,全球遭受金融危機困擾,愛爾蘭首都的經濟亦隨之滑落,最終更導致當地銀行體系向歐盟申請900億歐元的財政援助。儘管如此,仍有不少跨國企業,如資訊科技及製藥行業,紛紛移至都柏林開設公司,當中包括Yahoo!、eBay、Google、Microsoft、Amazon、Symantec、Oracle、Dell、Facebook及Pfizer。另一方面,自1987年愛爾蘭經濟開放後,政府成立了國際金融服務中心,促進銀行業、保險業及其他相關服務的發展。可見當地有穩健的經濟基礎。時至今日,始於1759年成立的聖詹姆士門釀酒廠(St James Gate Brewery),每年仍生產80億公升的健力士啤酒!

據愛爾蘭中央銀行行長Patrick Honohan所述,愛爾蘭已步出金融危機的陰霾,接下來便要逐步復蘇地產業。愛爾蘭中央銀行過去預測2011年的GDP增幅為0.8%,2012年則為0.5%;至於高力國際(Colliers International)預測2012年的家庭住戶開支持續疲弱,但同時補充,當地經濟雖然面對挑戰,但由於公司稅率極具吸引力,再加上有大量技術人員供應,故仍有不少科技、媒體和電訊公司有意到愛爾蘭投資。因此高力預期住宅市場的需求依然不絕,尤其是位置便利的優質住宅,價錢介乎50至100萬歐元的物業銷售可望有20%的增長。

回顧過去一年市場表現,愛爾蘭在各個方面皆有改善。愛爾蘭地產代理Lisney發表的第三季住宅報告指出:「市場氣氛好轉,交投轉趨熾熱,售樓速度明顯增快。目前市場所面對的最大挑戰是供應不足。直至八月底,可供出售的物業數目每月遞減2%至5%。各類物業中以住宅樓宇銷售面對最大挑戰,話雖如此,由第三季起,物業需求增加,特別是坐落於完善交通網絡地區的物業。市場目前由自住買家及租客主導,但由於中小型物業的回報率甚高,投資者的入市意欲亦逐漸回升。

去年底影響愛爾蘭市場最大的因素是財政預算案,以及來年7月推出的物業稅。此項新稅是以物業價值計算稅收,視之為遵守歐盟援助計劃的一部分。政府決定向價值高於100萬歐元的物業交易徵收0.8%的物業稅。不過,若買家持物業至2016年便可獲豁免稅項,首次置業人士持物業至2013年也可獲豁免。財長Michael Noonan接受BBC訪問時表示:「2012年是過去6年來住宅和商務物業市場首次出現穩定的表現,這明確肯定愛爾蘭人的共同努力已令愛爾蘭脫離經濟危機。」

地產界巨頭萊坊(Knight Frank)對預算案的評價相當正面,認為新稅項可減少住宅空置情況,並指出按歐洲標準來說,新的物業稅可為當地政府提供了一個較廣闊及可持續的稅基,有助增加庫房收入。但它同時提到,若純粹以市場價值作為稅收基礎,可能會導致稅收不均衡。

投資者會否重返都柏林仍是未知之數,但Lisney指出租務市場將會延續去年升勢,穩步上揚。住宅投資者陸續撤離市場,帶動租金上升。該公司表示:「位於市中心的一房及兩房單位,只要價錢合理,數小時內便可成功租出。當然,倘若愛爾蘭仍不斷吸引外資及高技術的外地員工,單位供應便會出現短缺,長此下去必會構成問題。」但從現時的物業投資回報去看,對於願意冒此風險的投資者來說愛爾蘭的確是相當吸引的投資地區。