樓市快訊

香港樓市的廿年光輝

1997年以後發生了許多的事。Google於1998年成立,Apple於2007年推出第一代iPhone,改變了世界的溝通模式,縱使BlackBerry早於1999年已帶來創新,而我們於2006年開始了「推文」(Tweeting)。

在本港,赤角機場於1998年開幕,為國際機場訂立新標準,但在2003年沙士期間變成了死城(那年亦是物業尚有議價餘地的最後一年)。後來這城市變得政治化,至2014年的雨傘運動達致高峰,香港受到了中央政府一定程度的干預。但有些事物卻始終如一:香港的物業市場依然是一貫的獨特、困惑,以及莫明其妙。目前,市民最渴望知道的是未來20年,香港樓市是否依然令人費解?


Hong Kong property market trend

>> 中國樓價料再創新高

時光荏苒

多年來,本港地產市場亦經歷轉變,除了受到2003年沙士和2008年環球金融海嘯等事件影響外,樓價不斷攀升,亦相繼出現了一大堆徒勞無功的冷卻樓市措施。據萊坊資料顯示,現時香港的豪宅價格僅次於有皇室成員居住的摩納哥,達到每平方呎37,000港元。如果1999年的價格指數為100,今天已達到330。

20年前,樓價相對偏低,平均為400萬,到今天已是700萬,但當時的負擔能力較弱,業主與租客的差異更明顯。仲量聯行董事總經理曾煥平解釋:「在1997年,有九成買家都是投機者,今日剛好相反,九成是用家,一成是投資者,而不是投機者。有了額外印花稅,投機活動得以遏止。」縱使目前的負擔能力十分疲弱,但整體樓市較穩健。97年平均按揭利率高達11.25%,今天是2.25%。20年前,三個月的香港銀行同業拆息率為13.18%,在2017年5月份是0.77%。

曾煥平表示:「昔日市場熾熱,香港市民一窩蜂湧入,期望能賺快錢,有人早上剛簽買賣合約,下午可能已把物業脫手。現時的市場相對健康,因為門檻較高,不是人人可以入場; 能入市的都是實力買家。」

>> 新盤萬人空巷 二手成交稀疏

放眼現在

當然,1997年來港買樓的內地買家寥寥可數,不致搶高樓價,然而曾煥平認為今天樓價高,亦不能單單怪罪他們。他回應道:「所有的冷卻措施都在遏止二手市場買賣,然而,二手市場無法提供另類借貸或融資、印花稅回贈,以及種種優惠,買家逼不得已轉向一手市場,正正把這些小綿羊推向原始叢林。」發展商亦在製造假象,令物業看起來較實際價值昂貴。

曾煥平續指:「那是定價問題。作為發展商,你要他們提供融資,一定不會是免費的,所有開支都會加進售價。即使是印花稅回贈,那筆款項都會加進售價中,可是買家卻不知道,還覺得不錯。」結果,每平方呎售價較原來的高1,000元、2,000元或3,000元。

另一方面,越來越多內地發展商進軍香港住宅市場,但這不一定是件壞事。萊坊在1997年所預計的新供應低於20,000個,但2017年起預計每年有22,500個。當香港俗稱的七大發展商繼續坐擁1億2,500萬平方呎的土地儲備,中國內地發展商正在填補空缺。

老實說,本港大部份的土地位於新界農地,可發展程度不一,影響了住宅建設。仲量聯行國際董事兼物業估價部亞洲區主管劉振江解釋:「合併土地十分困難,有時候,政府沒有提供足夠的基建設施,更不利於發展。從過往經驗看,發展商不會囤積土地,只有少數會這樣做。如果在土地草案上加入時限條文,發展商就不會享有這麼大的彈性。」他以新加坡為例,在購買土地後,發展商要在指定的時間內開展工程。現時正是推出類近法例的時候,不過尚有許多未解決的問題,而政府亦不想在這時去處理。

>> 內地發展商步步進逼 本港樓市局勢更複雜

接下來的20年樓市何去何從?

萊坊、仲量聯行和第一太平戴維斯均預計,2017年的豪宅價格會有10至15%的增幅,但這畢竟是推測。另一邊廂,中小型住宅的單位面積,是自2001年以來最小的,這樣做可減低總價格。可是,新單位價格現時是家庭入息中位數的17倍。至於在港府今年賣地至今,購入整幅住宅地的內地發展商,會密切留意本港樓市發展,因為香港仍有利可圖。仲量聯行的劉振江說:「由於內地發展商較香港的著重利潤,相信地價在短期內仍維持相近水平。過去數月出售的土地都位於優質地段,但未來出售的土地未必有此等質素,價格有可能變動。」2037年走勢會如何,到時候自會揭曉。

>> 270期:香港投資趨勢

>> 272期:香港房地產市場年中回顧