樓市快訊

2017年香港地產市場預測



高力國際研究及諮詢部董事石峰表示:「根據本港GDP增長數據,香港有能力應對外圍市場帶來的波動和挑戰, 在2016年第一季,GDP已止跌回穩,部分行業更重拾升軌。經濟欠佳的行業目前只有零售及批發,跌幅亦已慢慢收窄。」他補充,企業信心轉強,他對2017年市況審慎樂觀,相信經濟表現「更勝」去年。雖然石峰的意見與主流不同,但若回想去年所做的樓市預測,又是否猜中了現時樓市處於膠著的狀況呢?

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商業方面

零售市道持續疲弱,仍是本地物業市場的焦點。2016年本港一線街舖租金下跌17%(本港不再位列全球最貴零售商舖地區之首),舖位價格累跌15%,跌勢持續。仲量聯行及第一太平戴維斯分別預測今年舖租及價格再跌5%和10%。

但另一邊廂,飲食業持續暢旺,沉寂多時的「運動時尚」及生活品牌漸趨流行。短期租約商店為消費者帶來更多購物選擇,商場逐步轉型為娛樂與零售兼備的綜合購物中心,迎合不同消費者需要,這對市場本地化起重要作用。對於一眾投資者及業主,目前市況不至於太絕望。第一太平戴維斯研究諮詢部門高級總監Simon Smith表示:「不少一線零售舖業主多年前以超低價購入物業,即使現階段跌市仍有溢價。他們願意減租來吸引租客,卻不會割價求售,寧可靜待跌市週期完結。」

寫字樓方面,因供應有限與需求龐大,市場表現向好,中環商廈於今年繼續受追捧,第一太平戴維斯、高力國際及仲量聯行均認為租金與價格造好,分別預測最高10%、4%及最高5%的增長。仲量聯行估計租務需求或會持平,但不排除深港通開通後帶動內地企業需求。隨著供應增加,九龍東租金將會大幅下滑,對於尋找廉價後勤辦公室的跨國企業,以至從內地回流香港的公司,區內寫字樓符合他們的期望。

仲量聯行香港租務部主管龐定勤表示:「物色九龍東寫字樓的租戶,很多時候是從港島東、灣仔、銅鑼灣及尖沙咀等地區搬過來。這些地區在上半年可望保持平穩,到年中開始回落,或有需要下調租金,減少與九龍東的租金差距。」

另一邊廂,共用工作空間漸成新常態,自We Work在本港兩個地區提供超過10萬平方呎的共用辦公室,這種新興服務逐步發展起來,彌補本地商業空間不足。

房屋方面

2017年的住宅發展未見太大變化,但加息機率進一步增加,預計息口逐步上調,仍可維持健康水平,帶動商業投資。至於去年底修訂的印花稅,令11、12月樓市量價齊跌。考慮到有關措施旨在打擊物業炒賣,針對非本地居民及其第二次買賣的15%印花稅,未必對市場構成重大影響。長遠而言,殷切的住屋需求可支撐樓市。

中小型住宅樓價自五月低位回升近10%,收復全年失地。豪宅價格保持平穩,顯示出較好的抗跌能力。仲量聯行及萊坊預測2017年的豪宅及中小型市場可升至5%。萊坊估計豪宅租賃升至2%,但仲量聯行估計會跌近5%。中小型市場租金可望維持現時水平。但高力國際認為受到新的印花稅影響,2017年樓市會呈現跌勢,豪宅跌10%,中小型住宅跌5%。

隨著資金雄厚、財政穩健的發展商提供優惠回贈及高成數的按揭融資,一手物業將繼續主導市場。2010年,二手市場佔整體銷售量九成,到2016年跌至68%,情況令人關注。仲量聯行董事總經理曾煥平稱:「買樓優惠與印花稅,最終令二手樓盤更難放售,變相令中產階級進退兩難。當問題日漸惡化,總有一天對市場造成嚴重衝擊。」

政府賣地是樓市發展的重要一環,對未來樓價亦有相當大影響。隨著內地發展商來港開拓業務,轉投較穩定的本地市場,住宅用地招標越趨激烈。在內地企業追捧下,樓價在2016年底回升。仲量聯行估價部區域董事Dorothy Chow解釋:「本港地產巨擘正面對內地同行及本地新力軍的挑戰,中標機會減少,這情況會持續至2017年。內地發展商將會積極參與政府賣地計劃,擴充香港業務;而本地發展商將會集中發展新界及港鐵項目。」

仲量聯行研究顯示,直至去年底,中資企業參與超過六成的政府用地出售,當中兩成四由內地企業奪得,萊坊推算數字為三成。面對激烈的土地競爭,過去13幅出售用地中,有10幅的成交價高於市場預期,為未來樓價形成上升壓力。樓價何時回到合理水平,似乎仍遙遙無期。