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底特律地產市場狀況

1896年,亨利.福特生產了首部汽車。1903年,他創立了福特汽車公司,Packard、Dodge及 Chrysler等汽車品牌隨後逐一面世,底特律成為了當時的汽車之都。到了19世紀初期,底特律又變成了工業及文化之都,充滿音樂與藝術氣息,機遇處處。

二戰過後,底特律是退役士兵及外國移民的目的地,經濟起飛帶來了工作機會,人口急速增長,1950年當地人口數量已達至180萬新高。然而,參考2010年人口普查,人口已由歷史新高下跌近六成,現有約70萬人居於底特律。這個曾滿載了無限夢想的城市經歷了最嚴重的衰退。

追尋美國夢

1940年代,大量歐洲移民從愛爾蘭遷到底特律追尋美國夢。一位叫Jane Murphy的年輕女孩決心追逐美國夢,乘船抵達美國。Jane在她的十一個兄弟姊妹中排行最小,亦是她們當中首個出走美國的孩子。其後她的兄長與姊姊也到了底特律尋找機會。Jane之後遇上了在通用電氣公司工作的退役士兵。二人搬到一個離市中心不遠的近郊社區Redford。1944年議案通過退役士兵可獲發放獎賞,他們於是買了屋,從此便在底特律生活。

Redford社區正正反映了底特律的轉變。他們住了長達60年的屋早已成了危樓。一個曾住了無數家庭的社區漸次衰落,很多家庭逐一搬離,Jane的一家人最後也搬到距離市中心再遠一些的地區。看到底特律如此衰落無不感到惋惜。



一落千丈

底特律為何出現大衰退?這個曾風光一時的城市如今空蕩蕩,數千幢大廈空置,近半數人口負不起稅,經濟重挫更令這城市欠下185億債務,需要申請破產。底特律破產的原因有很多,這些原因又令更多居民撤離。

汽車業原為底特律的核心,亦已逐漸失去領導地位,廠房遷離市中心。1945年至1957年期間,三大汽車公司在底特律共有25間廠房,現在連一間也沒有。1950年代,底特律失去了近150,000份職位,並由郊區人手接替。汽車業的衰退,令新職位數量進一步下滑。曾在1930年聘請高達90,000名員工的福特River Rouge廠房,到了1990年之前只剩下6,000名員工。

兩場的動亂令底特律雪上加霜。1943年發生的動亂引起了種族衝突,底特律飽受種族歧視問題困擾,持續3天的動亂最終奪去了34條人命。另一場發生在1967年夏天的動亂,算是當地有史以來最大規模的暴動。事件持續5天,33人喪生,467人受傷,總值超過4,000萬的物業受到破壞,數千間商店損毀,數百幢大廈燒成廢鐵,逃不過清拆的命運。不少商店不是結業,便是遷離。數十年間已有高達數十萬人遷至較安全的地區生活。剩下的底特律猶如一座鬼城,失業率暴升。

復甦之路

有別於美國其他主要城市,底特律樓市已見底。2008年的金融危機,底特律傷得最慘重,導致樓價急挫,失業率急升。底特律部分地區的每平方呎價只是16美元。買樓易如反掌。有投資者推算底特律總有一天好起來,於是大舉購買市中心及附近一帶土地。入市價低,變相令買樓風險增。但若然業主找到租客,可得到不俗的回報。

底特律的租金回報平約30%,在美國市場中最高。Quicken Loans 創辦人Dan Gilbert是投資底特律的成功人士。他在底特律市中心購入超過15幢大樓,持有的寫字樓面積高達260萬平方呎。底特律前景未明,但大部分人始終相信晴天即將到來。

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