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2014上海房地產市場回顧及展望

2014上海房地產市場回顧及展望在整體中國經濟增長放緩之下,2014年上海房地產市場波幅頗大,唯下半年受惠於中央政府推出多項刺激性措施,包括下調一年期貸款基準利率,實施「認房不認貸」等,市場氣氛有所好轉。

住宅方面,2014年全年上海住宅吸納面積約956萬平方米,同比下跌24.9%。全年平均房價為每平方米26,930元人民幣,錄得13.1%同比增幅。11月上海政府下調個人住房公積金貸款利率,五年期以上貸款利率由4.50%下調至4.25%,五年期內由4%下調至3.75%,近日中國央行亦宣布3月1日起再次減息,存、貸款基準利率減幅同為0.25厘。展望2015年上海住宅市場將在政府持續的利好政策下重現活力,然而上海仍需面對去庫存的壓力,尤其是庫存偏高以及消化週期較慢的高端住宅市場。

寫字樓市場方面,2014年年底上海寫字樓吸納量達全年高峰,寫字樓均價維持平穩,環比微升0.2%至每平方米25,606元,每平方米月租260元,環比升幅0.9%,波幅不大。儘管吸納量大增,甲級寫字樓空置率仍錄得0.6百分點環比升幅,約為7.4%,主要由於去年年底多項位於陸家嘴的寫字樓項目落成,
包括陸家嘴世紀金融廣場,供應增加推高空置率。

2014年12月,國務院批准在上海加設三個自貿區,包括陸家嘴、金橋、張江,預期市場對於優質寫字樓的需求將會增加。而2015年將有8個寫字樓項目完工,其中6個均位於浦西,去中心化趨勢料將持續,加上核心地區的新寫字樓供應有限,租金走勢方面浦東與浦西有機會出現差異化。

商舖市場方面,2014年12月的淨吸納量為全年最高,成交量達25萬平方米。受到浦東的新增商舖供應影響,商舖空置率增加1.2百分點到5.4%。2015年將有8個商場落成,新增約58萬平方米的商舖供應。其中將於2015年秋天完工的上海迪士尼購物村備受市場關注,購物村面積約50,000平方米,將建成集購物、餐飲、娛樂和旅遊一體的購物廣場,用以配合於2015年12月開幕的上海迪士尼樂園。主題公園開放和自貿區宣佈擴張,相信可進一步刺激上海零售物業市場。