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上車盤狂升 樓市添風險

由於上車盤受到辣招影響最少,在2014年上車盤樓價普遍上升兩成以上,個別例子升幅更加驚人,以沙田第一城一個成交為例,在2013年年尾,一個395方呎的細單位以293萬元售出,到2014年年尾同屋苑的400萬元以下單位,已經是絕無僅有,一年間升值107萬元,升幅超過36%。

踏入2015年首月,受到居屋認購熱烈,白表中籤機會少於1%再加上歐洲QE影響,情況就更加變本加厲,現在除了屯門區外,上車盤在400萬元以下的選擇已經很少,筆者身邊不少朋友都在打算買樓,但有迫切自住需要的卻不多,大部份都是受到升值預期,部份作放租用途,部份買給子女,而市場上不少買家都是怕現金貶值,對樓市信心高漲,似乎都不相信樓價會下跌,於是相繼入市。



當絕大部份的人都失去對樓市的警覺性,這是十分危險的,大家不要忽略。外圍的經濟政治仍然存在十分多的不確定性,對香港帶來的衝擊又會如何?在2003年樓市見底至2015年,樓市上升了超過11年,已經去到周期的高位,外圍的金融衝擊會對本地樓市會帶來沉重的代價。

筆者在去年底也曾撰文估計今年上半年樓價有超過10%升幅,之後在下半年放緩,唯筆者相信回落的幅度也很有限,所以整體樓市風險也有限。不過,如果上半年市場樂觀的情緒越演越烈的話,升得急就會帶來更高風險,假如上半年上車盤再升30%的話,一旦下半年遇上外圍的衝擊,上車客的實力有限,不少會出現負資產情況。

由於貪婪的思想往往會令人產生錯誤的決定,加上供應量又不斷上升,大家從極度樂觀轉向過度悲觀,樓市就會出現大上大落,上車盤樓價已經超賣,相反中價物業受到辣招影響,升幅跑輸大市,政府適宜調整辣招,令市場資金流向樓市的其他環節,才能令上車盤降溫,減少樓市的風險。

刊登日期: 2015年02月10日