品味生活

2015 本地物業市場走勢預測

2015 本地物業市場走勢預測長達兩個多月的「佔中行動」終於落幕。新一年來臨之際,大家腦海裡自然想到「佔中」之後香港將會何去何從。雖然羅兵咸永道(PWC)、經濟學人智庫及瑞士銀行(UBS)均看淡2015年香港經濟增長,估計只有3%;不過房地產業似乎沒有想像中慘淡,普遍認為加息只對個別市場有輕微的短期性影響。

買家湧現
根據戴德梁行的統計數據顯示,2014年全年住宅物業交易量比2013年多,主要是市場需求帶動大市,加上政府於5月微調了雙倍印花稅措施,以及發展商以貼近市價和優惠推售新盤令市場氣氛轉好、交易量顯著回升。該行預料隨著自用需求業主購買力增加,以及中小型新盤陸續推出,預料未來12個月本港樓市將穩步發展。

戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻指出,從參與土地競價的發展商數目大幅增加以及政府土地銷售額打破紀錄,可見發展商對本港住宅市場前景仍然樂觀。他又相信由於發展商推出各種各樣優惠及銷售策略吸引買家,加上市場需求強勁,2015年市場將繼續健康發展,而且充滿活力。

2014年中小型住宅價格穩步上升約7%,但另一邊廂,1,000萬元以上的豪宅物業價格卻下跌了1%。不過,高力國際研究及諮詢經理李梓王柔認為本港豪宅市場已經觸底,而且回復平穩。她又指加息或對市場帶來負面影響,但現時市場仍處於負利率環境,假如2015年通漲維持在4%,預料豪宅價格會有3%的升幅。

第一太平戴維斯預測今年本港豪宅物業價格和租金或可升至5%。第一太平戴維斯研究及顧問服務主管Simon Smith指出,雖然2013年政府推出的降溫措施局限市場發展,但他對2015年豪宅市場仍然審慎樂觀。另一個影響樓市上升的因素,就是短期內可能加息。不過,該行預計2015年本港樓市大致保持
平穩。

負擔能力
現時市場除了受降溫措施及短期內可能加息影響外,還有另一個憂慮,就是買家的負擔能力。以往市場所共識的「豪宅」,是指1,000萬元以上的物業。然而,今時今日就連太古城的樓價普遍已達800萬元,沙田第一城每平方呎價要12,000元,新推出的樓盤動輒也要五、六百萬元。一般住宅物業價格與豪宅價格已越來越近。在這情況下,尤其面對即將加息,不禁令人擔心買家的負擔能力。

萊坊高級董事及諮詢部主管林浩文認為樓價上漲確實會削弱購買力,但現時情況並不嚴重。根據萊坊的統計數字顯示,目前負擔比率約為63%至79%(以4.5厘的按揭利率及價格穩定或微跌計算)。他又表示:「負擔能力並沒有一個官方指標。當然,健康的比率最好是30%至40%。」萊坊董事及大中華研究部主管紀言迅更指出負擔能力是相對的,對一位大學畢業生來說,港島區如太古城的樓價確實是他難以負擔的,但市場仍然有他能負擔的房屋,例如新界區的房屋。林浩文又稱目前市場需求仍然強勁,發展商沒有理由減價,故此就算增加了供應,這種情況也不會有所改變。

佔中之後
旺角、金鐘及銅鑼灣的佔領區於12月先後被警方清場,公民抗命終告一段落。過去兩個多月,佔領行動對主要商業區和零售業造成負面影響,但仲量聯行區域董事及市場主管Ben Dickinson表示事件對整體寫字樓租賃市場不見得有任何影響。他指出:「佔領行動對住戶或租客可能帶來一點不便或滋擾,卻無損他們的租賃決定。」另一方面,仲量聯行區域董事及零售主管Tom Gaffney表示9月及10月份零售商的業務確實受佔領行動影響,但到了11月市道已回復正常。其中受最大影響的是中環及旺角,尖沙咀零售業卻一切如常。不少零售商戶雖然明白佔領行動對香港有深遠影響,但仍然繼續原來的擴張計劃。

儘管如此,2015年零售業仍面對很多挑戰。高緯環球報告指出香港銅鑼灣商舖已從全球最貴地段下跌至第二位。高緯環球、萊坊和高力國際均認為由於零售市道疲弱及受佔中事件影響,商舖市場會繼續下調。不過,仲量聯行和世邦魏理仕則認為2015年本港零售租金將會維持平穩。高力國際商舖服務部高級董事麥海倫認為隨著奢侈品牌銷售量下跌,商舖租金也會下調,但她稱商舖市場不會大幅下滑,只是輕微調整或屬自然調整。

2014年表現最好的是寫字樓市場。市場需求回升,中區寫字樓租金亦重上升軌。預計今年寫字樓的投資勢將保持強勁及穩定。其中東九龍區由於新寫字樓供應增加,租金有下調壓力,雖然它是非核心區,但亦吸引了大量中小企業租戶。至於商業核心區,因為供應有限,中環和金鐘將再次成為帶動整體寫字樓市場上升的領頭羊。

癥結所在
今年市場面對的幾個難題,說白了都是老掉牙的問題,就是供應和需求的平衡。仲量聯行Dickinson指房屋供應不足問題未來幾年也難以解決,預料要到2017年情況才有好轉。他又指香港發展有賴中國支持,一旦國內經濟下跌,香港市場的需求也會下降。

雖然加息仍是市場發展的最大威脅,但仲量聯行香港董事總經理曾煥平指出:「『加息』一詞已掛在嘴邊近五年了,但現時息口仍處低水平。除此之外,目前住宅市場發展大致健康。用家仍想入市,供應方面則以每年18,000個單位為目標,故此市場發展將會保持穩定。」