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辣招令細價樓狂升

最近,差不多每天報章的地產版都在報導樓價仍在繼續上升,細價樓更一次又一次破頂,升勢似乎沒完沒了,實在不知會升到什麼地步,買家也怕「追唔到」,紛紛加入搶購行列。毫無疑問,辣招未能成功壓抑樓價,但政府認為,若果沒有辣招的話,樓價必會升得更厲害,這個說法究竟又是否成立?

筆者最近在網上看到中文大學姚松炎博士的文章,他利用市場放盤量及市場問盤量,作為代表市場二手樓宇的供應量與需求量。根據2012年1月至2014年3月的數據,因辣招而使放盤量下跌37%,問盤量下跌43%,兩者相差不大,即是辣招同時令需求和供應下降,結論是兩者相抵,期間的樓價變化與辣招無關。

筆者認為姚博士將整個二手住宅市場來做分析,因而得出上述結論。不過若果將市場的住宅再細分為上車盤(細價樓),換樓盤(中價樓)及豪宅盤(高價樓),情況可能就不一樣。



正如姚博士所言,辣招令換樓客擱置換樓計劃,使放盤量及問盤量同時下跌約4成。不過他們取消放盤的單位是細價樓,取消問盤量的多數是中價樓。換句說話,供應減少的是細價樓,而此類單位的買家多是上車客,他們並沒有受到辣招的直接影響,厘印費沒有增加,按揭仍然最高可達9成(400萬元以下),即是需求並不會受辣招影響而減少。

相反,不少住宅的投資者,他們會寧願轉向購買多個細價樓投資代替,購買受辣招影響的中價及高價物業。所以,細價樓的需求反而因辣招而有增無減,亦解釋了為何細價樓的升幅遠遠跑贏中、高價物業。所以,筆者認為辣招不但未能有效壓抑樓價升幅,反而令細價樓需求增加及供應減少,所以樓價升不停。

刊登日期: 2014年9月19日