楼市快讯

虚实之间

土地供应是香港的敏感话题,与宗教及政治一样引起热议。新建单位愈缩愈小,新鸿基地产于9月份开售的豪宅汇II,单位面积只得270平方呎(在伦敦、悉尼和纽约属违法),政府则承诺由现在至2027年,将有500,000个新单位落成,但土地从何来?香港有大量不适合发展土地(试想在山顶兴建住宅大厦是如何不切实际),但只要发展商、发展局、城市规划委员会和市建局愿意多给一点创意,土地短缺困局或可迎刃而解。


数据引证

据联合国资料和穆迪分析,到2030年,香港人口增长将放缓至每年0.5%以下,届时正是政府《香港2030+》规划的开展期。撇除外国传媒预测,香港统计署亦预计由2017至2066年,人口会由现时约740万上升至772万。相比之下,布里斯本在未来三年上升125,000人;多伦多市至2041年将增加975,000人;而伦敦至2026年增加774,000人(脱欧之后)。全球人口增长最快的城市集中在非洲和亚洲 - 拉哥斯、三兰港、福州、北海、吉大港、苏拉特等,但香港不在其中。

上一次政府制订土地使用政策时,以2017年本地人口增至900万为数据基础,但这个目标现已过时,短期房屋供应相应降低,不少预留发展住宅的土地亦因此变成荒地。

专注大屿山填海计划的评论员Tom Yam认为填海成本高昂,进度缓慢,最终落成的只会是一些无必要的住宅。在2017年底,Yam表示:「还有不少方案值得探讨,但都需要领导能力及政治勇气去执行。东大屿都会计划造价4亿,需时30年,根本不能解决现时住屋问题,完全是另一回事。」

土地充足

对于香港土地供应短缺问题,市场人士和大部份人会说:「香港其实有充足土地。」(发展局并没就此回应。)事实上,本港有约100间空置校舍、1,300公顷棕地(据仲量联行表示,多于填海所得用地)、荒废农地、粉岭高球场、经新一轮活化计划获准改建用途的工业用地,以及其他市区重建土地,统统不影响公园和历史建筑。

另一方面,写字楼供应亦出现短缺。仲量联行9月份调查报告显示,政府现时预留10年可供商业楼宇发展的土地,但当供应耗尽,香港作为区内商业中心的地位便会受到威胁。正当住宅供应备受关注,仲量联行董事总经理曾焕平表示:「写字楼市场亦有同样情况,这影响香港作为亚太区主要商业中心的地位,政府要提高商业土地供应,确保香港的商贸能持续增长,维持竞争力。」过去20年,写字楼平均空置率降至4%以下,主要商业区空置率更少于2%。租金逐步飙升,但香港仍依赖卖地,没有更富创意的解决方案。仲量联行商业部主管鲍雅历提醒:「香港商厦租金高昂,商业空间又不及其他替代方案所供应的多,令一些想进驻本地发展的企业却步,特别是科研发展公司,香港迟早会失去竞争力。现时就科技工业规模而言,香港远远落后于新加坡,虽然我们未能在业务增长方面迎头赶上,但至少要想办法维持香港的国际城市地位。」

莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文认为,不是土地问题,而是时间问题,他说:「我们有土地,但政府针对现行需求和未来人口增长所推出的土地供应计划却不足应付。」先不论未来人口预测,现时住宅供应已出现问题,针对释放120万个二手单位的措施又失效,林说:「土地供应引发社会广泛讨论,说到要改变土地用途并不容易,亦需要很长时间。」此外,卖地对香港整体的重要性,以及侧重地产买卖的经济,约束本港以创意及高效方式解决房屋短缺问题 。


三角冒起

北京倡议的「一带一路」或许有助减低房屋及写字楼供应压力,在罗湖的另一边有大量土地,香港长者可择居大湾区,纾缓住房需求。假设交通连接网络得以扩展,年青人都可在这些地区居住及工作。根据世邦魏理仕表示,大湾区是全球同类型最大的城市组合,大湾区的模式好比在曼克顿工作,但在租金及楼价较低的新泽西居住。但大湾区亦面对相似的难题,例如移民、货币、税务等政策的融合,目前仍未得以解决,至于要纳多少收入税、向谁缴交,还未交代清楚。

儘管如此,世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平解释:「一带一路倡议及未来的大型基建计划将会促进人才、资金和货物的流动、高增值工业的增长,以及令更多企业进驻,为房地产市场带来更多机遇。」世邦魏理仕对写字楼、工业及零售物业的增长潜力充满信心,现时出外旅游愈来愈容易,将促进零售及服务业的增长,以及写字楼空间和人才的需求。劳动力需求最终可能令人口增长,正好符合政府房屋政策所预计的数字,至于跨境生活,或许可取代填海方案。