楼市快讯

2016年环球地产回顾



接二连三的巨星殒落-David Bowie、Leonard Cohen、Alan Rickman及Prince,仿佛还不足以惊动世界,同年遇上新印花税及政治巨变,令全球局势更添复杂。随着2016年即将过去,应当回顾本年度的大事件。

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环球变动

本年度最震撼的国际大事离不开英国脱欧公投及特朗普当选总统,事件的影响力随即浮现,但出奇地对物业投资带来好表现,预计未来数年可持续向好。至于英国最终能否脱欧仍是未知之数,因高等法院裁定英国政府在启动脱欧程序的《里斯本条约》第五十条之前,必须取得国会的同意及批准,而英国国会大部分议员均支持留欧。英国首相文翠珊就裁决向英国最高法院提出上诉,誓要在明年三月推动脱欧进程。因此,英国脱欧步伐仍然摇摆不定。就目前情况,英国地产市场未有因事件的扰攘而下挫,伦敦市况表现依然强劲,曼彻斯特成为英国最热门市场,该市中部租金回报较伦敦中部高一倍,预计趋势可延续至明年。

在美国,总统当选人特朗普已急不及待推行其「孤立主义」主张,计划入主白宫后第一天便宣布退出《跨太平洋伙伴关系协定》(TPP),此举或会对新兴经济体如越南造成冲击。世邦魏理仕越南营运总监Marc Townsend表示:「被外界视为TPP受益者的越南,就美国明言退出TPP,面对两难局面。国内部分共和党成员提出『何不以同样做法对待中国及俄罗斯?』两国同是越南的长期合作伙伴。但事实上,该提议在现行框架下难以实现。现时只期望美国的退出不会带来重大影响,越南需要考虑如何重新与环球市场接轨。」TPP其他成员国包括澳洲、加拿大、智利、日本、新西兰、墨西哥、秘鲁、新加坡及马来西亚,暂未有表示跟随TPP主要成员国美国退出。

中国地产市场在经济放缓下仍然表现出色,一、二线市场的价格增长强劲,上海(37.4%)、深圳(32.1%)及北京(30.2%)表现较去年优胜,中央政府为免楼市过度炽热,重新颁布限购令。然后,去库存及控制过度供应问题才是当务之急,部分地方预计需时两年时间去库存。

其他国家亦有采取压市措施,加拿大及澳洲收紧居留权法例,同时向海外买家推出新一轮印花税,当中以温哥华向海外买家征收15%税率及澳洲维多利亚省把现有税率增至7%最为瞩目。当地有声音呼吁捍卫本土利益,两地机关则表示有关措施可抑制亢奋的楼市,令楼价降至合理水平。在2016年,东京及悉尼是亚太区表现最好的市场,前者受惠于日元价低带动投资;后者则有项目发展及人口增长支持,持续畅旺,加上获机构投资者看好,散户跟随入市。本年度的市场焦点还包括数据中心、学生房屋及银发族住宅,以上项目很大可能是未来投资方向。

本地市场

2016年的香港经济起伏不定,可喜的是特朗普当选令港元强势,以及英国脱欧迎来海外投资机遇。高力国际指出,纵然本港楼市波动,且有新税出台,市场整体表现向好。

整体而言,香港经济于今年平稳过渡,可见于中环写字楼租赁的增长、甲级写字楼的低空置率及价格的稳定。根据高力国际数据,2016年的写字楼出租率升2.2%;资本价值急升7%;工业空间需求(即使受网上零售冲击)亦升2.5%。至于目前最疲弱的零售业,尽管本年租赁跌幅达8.9%,亦渐见消费信心回升。长远而言,零售业将逐步走出阴霾,面对市道疲弱,零售商更加勇于创新,推出新产品。市场对餐饮食肆的需求上升,短期推广商店越趋流行,消费者获得更多商品选择,零售商亦把焦点从旅客转向较稳定及长远的本地客。

楼市方面,新的印花税仍不足以降低中小型住宅价格,或令买家有能力负担较大单位。高力国际研究显示,双倍印花税划一调高至15%,仅令楼价冰封;仲量联行同意有关说法,香港董事总经理及资本市场部主管曾焕平称:「新辣招的影响下,买家对入市持观望态度,住宅销售量短期内将出现萎缩。但有关措施难以对楼价产生重大作用,原因是市场有强大的压抑需求,亦有实力雄厚的买家(包括内地买家),还有低息环境支持。」

莱坊表示,2016年有超过三成住宅单位的实用面积少于430平方呎(仲量联行称之为A类住宅),这个趋势将会延续至2020年,正逐步改变本港房屋市场面貌。住宅用地招标方面,超过两成半由中国内地发展商中标,不少地皮更以高价夺得,未知对将来的房屋市场带来什么影响。但值得留意是,本地发展商的影响力渐被削弱。仲量联行估价部区域董事Dorothy Chow解释:「本港地产巨擘正面对内地同行及本地新力军的挑战,竞争越趋激烈。内地发展商将会积极参与政府卖地计划,逐步扩充香港业务,而本地发展商将会集中发展新界及港铁项目。」明年开局可能比现在更诡谲多变,宜步步为营。