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底特律地产市场状况

1896年,亨利.福特生产了首部汽车。1903年,他创立了福特汽车公司,Packard、Dodge及 Chrysler等汽车品牌随后逐一面世,底特律成为了当时的汽车之都。到了19世纪初期,底特律又变成了工业及文化之都,充满音乐与艺术气息,机遇处处。

二战过后,底特律是退役士兵及外国移民的目的地,经济起飞带来了工作机会,人口急速增长,1950年当地人口数量已达至180万新高。然而,参考2010年人口普查,人口已由历史新高下跌近六成,现有约70万人居于底特律。这个曾满载了无限梦想的城市经历了最严重的衰退。

追寻美国梦

1940年代,大量欧洲移民从爱尔兰迁到底特律追寻美国梦。一位叫Jane Murphy的年轻女孩决心追逐美国梦,乘船抵达美国。Jane在她的十一个兄弟姊妹中排行最小,亦是她们当中首个出走美国的孩子。其后她的兄长与姊姊也到了底特律寻找机会。Jane之后遇上了在通用电气公司工作的退役士兵。二人搬到一个离市中心不远的近郊社区Redford。1944年议案通过退役士兵可获发放奖赏,他们于是买了屋,从此便在底特律生活。

Redford社区正正反映了底特律的转变。他们住了长达60年的屋早已成了危楼。一个曾住了无数家庭的社区渐次衰落,很多家庭逐一搬离,Jane的一家人最后也搬到距离市中心再远一些的地区。看到底特律如此衰落无不感到惋惜。



一落千丈

底特律为何出现大衰退?这个曾风光一时的城市如今空荡荡,数千幢大厦空置,近半数人口负不起税,经济重挫更令这城市欠下185亿债务,需要申请破产。底特律破产的原因有很多,这些原因又令更多居民撤离。

汽车业原为底特律的核心,亦已逐渐失去领导地位,厂房迁离市中心。1945年至1957年期间,三大汽车公司在底特律共有25间厂房,现在连一间也没有。1950年代,底特律失去了近150,000份职位,并由郊区人手接替。汽车业的衰退,令新职位数量进一步下滑。曾在1930年聘请高达90,000名员工的福特River Rouge厂房,到了1990年之前只剩下6,000名员工。

两场的动乱令底特律雪上加霜。1943年发生的动乱引起了种族冲突,底特律饱受种族歧视问题困扰,持续3天的动乱最终夺去了34条人命。另一场发生在1967年夏天的动乱,算是当地有史以来最大规模的暴动。事件持续5天,33人丧生,467人受伤,总值超过4,000万的物业受到破坏,数千间商店损毁,数百幢大厦烧成废铁,逃不过清拆的命运。不少商店不是结业,便是迁离。数十年间已有高达数十万人迁至较安全的地区生活。剩下的底特律犹如一座鬼城,失业率暴升。

复苏之路

有别于美国其他主要城市,底特律楼市已见底。2008年的金融危机,底特律伤得最惨重,导致楼价急挫,失业率急升。底特律部分地区的每平方呎价只是16美元。买楼易如反掌。有投资者推算底特律总有一天好起来,于是大举购买市中心及附近一带土地。入市价低,变相令买楼风险增。但若然业主找到租客,可得到不俗的回报。

底特律的租金回报平约30%,在美国市场中最高。Quicken Loans 创办人Dan Gilbert是投资底特律的成功人士。他在底特律市中心购入超过15幢大楼,持有的写字楼面积高达260万平方呎。底特律前景未明,但大部分人始终相信晴天即将到来。

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