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从12座城研究报告看物业投资

从12座城研究报告看物业投资投资者要得到理想回报必须付出努力,深入了解市场状况,掌握箇中变化和趋势,才能作出准确的投资部署。为此,市场上几乎每日都有新的研究、新的报告出炉,内容广泛,大至投资趋势,小至区域性度假屋都有覆盖,有些观点一致,也有互相矛盾的,林林总总。不过,有一点是毋庸置疑的,就是投资多集中于大城市及邻近地点,反映大城市将是未来几年市场发展的焦点所在。

世界顶级城市
环球物业顾问公司第一太平戴维斯最新发表一份名为《12座城》的研究报告。报告详细列出了全球12个世界级城市僱用海外员工所需的成本。表面上,每家企业每年付出的办公室及居住空间开支与我们没甚关係,然而第一太平戴维斯全球研究部总监Yolande Barnes表示:「这报告与全球房地产投资息息相关。报告列出的12个城市乃是全球房地产投资最多的城市,因此它是一份揭示市场趋势的重要报告。」

报告中12个城市的排名,不仅显示了各城市僱用海外员工的居住成本,更重要是反映出城市吸引人才的能力。居住成本较高的城市,自然增加了企业聘请及挽留海外人才的难度。报告又发现现代工业发展对房价影响越来越大,甚至胜过银行业,目前热门的投资城市如柏林、伦敦、三藩市均反映此现象。Barnes解释:「创意科技讲求互动和交流,需要凝聚更多人才。」她举例说科技巨人Google最初希望于硅谷创造一个社区,却不成功,最后还是要回到三藩市;其英国办事处也选址伦敦市中心重建的King´s Cross。
第一太平戴维斯的《12座城》,包括伦敦、香港、纽约、巴黎、东京、新加坡、莫斯科、悉尼、迪拜、上海、裡约热内卢及孟买。这12个城市的租赁市场非常活跃,从它们的变化便可间接反映出宏观市场走势。

市场动力
这12个城市所以能够吸引全球资金,Barnes认为除了良好的基本因素外,还有很多无形因素,例如宏观经济、社会及政治稳定。至于一些重要消息的公布如雷曼兄弟倒闭、申办奥林匹克运动会以至印花税等等都会为投资者和住户带来压力,影响他们的投资决定;今日具优势的产业以至主流的生活方式也会成为未来的决定因素。报告又揭示学生公寓和农田渐成为信心投资类别。
Barnes估计投资者对农田感兴趣,原因是意识到水和食物的供应越来越重要。中国在非洲作出大量投资,为当地食物生产商开拓了一个全新市场,使土地价值大大增加。说到底这一切都是城市化所致。

新兴力量
第一太平戴维斯选出的12个城市固然是市场焦点所在,但环顾全球也不乏优质选择。Barnes指出若要分散投资,在众多冒起城市中,可考虑都柏林(Dublin)和贝鲁特(Beirut),这两个城市经历了70年代的内战和溷乱后已复甦;随着城市急速发展,人口不断上升,两城皆是度假旅游的热门选择。低风险的选择还有作为南美洲门户的迈亚美、全美最多跨国企业进驻并有望发展为国际城市的芝加哥、拥有庞大人口的拉哥斯(Lagos)、以贸易见称和彷效美国法制的巴拿马城(Panama City),还有墨尔本,其长远基础建设前景可观,足以挑战悉尼的领先地位。

另一个值得投资者注意的发展趋势,就是在一些土地有限的地区,亚洲风格的溷合式发展渐成常态。Barnes称:「越来越多人认为低密度工业村未能善用土地,以及满足市场对房屋的需求。」解决方法是在城市带内同时建设工作室和仓库,创造出一个工作与生活并存的空间。

最后,Barnes认为任何高端市场都有可能被高估。她以规模较小、吸引力较低的工厦为例,无论美观与否,强劲的收入来源和租金增长,以及高入住率都是它们的价值所在。「每个市场都有目标的租户对象,最好能取得蓝筹公司的25年租赁合同,获政府部门租用更好,可是一旦他们迁走,物业便顿时空置,不知何时才有新租户进驻。相反,规模较小的公司经常是一鸡死一鸡鸣,生生不息,蓝筹住宅亦如也是。有时候,人们太过看重物业的外观而忽略了收入来源的质素,其实目前中小型房屋同样是有利可图的。」