前一篇文章提及, 我們在買樓時必須要做好驗樓這個步驟, 不然, 買回來一間有問題的物業, 便會變得欲哭無淚。然而, 除了樓宇結構上、裝修上的問題要檢驗清楚, 我們更要攪清楚物業的業權問題, 又或是有沒有收到 「order」, 又或是違反了政府的法例。 要從這方面為物業「起底」, 我們便要學懂查冊了。

除了樓宇結構上、裝修上的問題要檢驗清楚, 我們更要攪清楚物業的業權問題
除了樓宇結構上、裝修上的問題要檢驗清楚, 我們更要攪清楚物業的業權問題。

甚麼是物業查冊?

物業查冊, 也就是查閱於土地註冊處,又稱田土廳的土地紀錄。 不管閣下是打算買樓、租樓, 查冊都是必需要做的步驟。 正常來說, 如果你是通過地產代理尋找物業的話, 他們都會為你提供查冊紀錄的, 但當然, 準業主或租客也可自行上田土廳查冊。透過查冊, 我們可以了解賣家是否業主、發現物業是否兇宅、有沒有被釘契及有沒有收到「order」。

誰需要學懂查冊?

不管你是準買家、租客、甚至是預備賣樓的朋友, 學懂閱讀查冊報告, 都是十分有必要的。準買家是為了避免購入有問題的物業, 而賣家需要學懂看查冊資料則是因為需要確認物業沒有問題, 沒有被釘契, 又或是其他有機會引致被踢契的情況。

怎樣查冊?

你只需要前往土地註冊處 (田土廳) 的客戶服務中心及各新界查冊中心,使用櫃位查冊服務及自助查冊服務,或者透上網利用「綜合註冊資訊系統 」獲得查冊資料。「綜合註冊資訊系統」是一個電子平台, 讓可以用電腦進入桌面版的網址,或是以流動裝置進入流動版網頁。兩者都能為用戶提供土地紀錄的副本。以往, 所有知道該單位的地址的人仕,只要繳交 $10 的查冊費用,便能就任何物業進行網上查冊,而中間業主是不會知情的。

但近年來, 政府修訂了查冊規則,改為政府部門有權拒絕「惡意查冊」,而且會向業主發出通知,即使業主持有的物業有問題, 但只要他能趕在查冊申請通過前修正問題,或以轉名等方式將問題「轉讓」出去,買家便有可能不能揭發物業隱藏問題。

查冊能查到物業是兇宅嗎?

如果我們想要購入的物業為遺產物業, 也就是上手業主已經與世長辭,這位前業主的死亡證便會被登記在物業的土地登記冊,由於死亡證會列明死亡原因和地點,所以當我們查冊時, 便可以查到過去業主是否在單位內過身。一般來說,前業主在單位自然死亡並不視作凶宅。

如果於單位中曾經有過非業主住戶(如租客或一同居住者)於單位中身故,我們從查冊找到的資料, 便有可能看不到了, 除非這件事曾被傳媒報道,否則我們是難以從查冊資料中了解到單位是某凶宅的,巿面上也有一系列的凶宅紀錄。另一個非常好的方法, 便是向銀行查詢心儀物業的估價。正常來說, 銀行不會就凶宅以及鄰近單位(如同層、樓上、樓下)公開物業估價,用家只需向銀行查詢心儀單位於網上免費進行估價, 而未能成功, 又或是提示買家向銀行職員查詢,這通常便意味了單位有問題了。

查冊要留意的重點資訊

業主的資料

這方面, 我們能查到物業的業權之情況, 例如物業是只有唯一擁有人? 還是有兩名或以上的聯權共有人或分權共有人? 現在的賣家是受託人 / 已故業主的遺產代理人?同時我們也能看見歷任業主的姓名,當年買入價、成交日期及價值等。買家應要留意若然買家/ 租客發現業主與賣家名稱對不上,便會難以進行交易, 甚麼時候會發生呢? 就例如物業原本屬於父母名下, 但父母過身後, 子女繼承其財產, 然而物業卻未能轉名至子女名下, 這便難以交易了。

物業資料

買家/租客應留意物業的地址、土地的地段編號 、地段份數 、政府租契類別 / 年期……以確保資料正確。

物業的按揭情況

如物業倘有按揭貸款在身, 在查冊紀錄上便會顯示出是由那一間銀行提供, 以及其餘下的按揭金額。 有時候, 按揭金額會顯示「all money」, 即是無限額或不定額按揭, 這類情況下, 如業主需要加按的話, 銀行與業主不用再簽署新的按揭契, 而只需簽訂比較簡單的貸款協議。

除按揭以外, 物業涉及的轇轕(產權負擔)

這方面上我們需要查看物業的入伙紙以及大廈公契(公契), 同時也需要查看是否有任何的法定押記、解除、撤銷或清償契據。另一樣需要留意的是有沒有任何根據《建築物條例》發出的建築令/通知, 也就是俗稱的 「order」。

查冊總結

查冊是買賣樓宇中非常重要的一環, 我們必須慎重處理, 初次買樓的朋友, 可以使用我們的十五分鐘免費樓宇買賣諮詢喔!

編按︰原題為「買樓/租樓須知!! 查冊、驗樓及凶宅全解析」

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