奧運盛事延期,東京或面臨挑戰。

日本投資光環還在嗎?

雖然東京不是首選移居地,但自國際奧委會選出東京主辦2020年夏季奧運後,該市廣受投資者關注。日本近年推行安倍經濟學,積極推動量化寬鬆、財政刺激措施與改革,適逢奧運熱潮的掀起,該國投資魅力高於亞太區其他經濟體,又因日圓匯價持續走低,物業投資變得吸引,於經歷了近20年的經濟衰退後,日本迎來新氣象。

不過,到了2018年,安倍經濟學帶來的轉變逐步減退,先是上調消費稅,後來更受到高負債與新型冠狀病毒等因素所拖累。隨著東京奧運將延期至明年7月,那些看好東京經濟於金融海嘯後反彈的投資者難免大失預算。

然而,現階段對投資東京失信心似乎有點過早,始終奧運熱潮尚未結束。萊坊亞太區日本市場研究主管HidetakaYamaguchi表示:「雖然難以預測未來走勢,但我個人對整件事情有別的看法。因奧運延期,公共及私人企業需要作出調整,令額外成本增加,但部分受壓的資產卻具有投資價值。」 第一太平戴維斯東京研究及諮詢部主管兼董事Tetsuya Kaneko認同此看法,但同時提醒新項目的前景未必理想。

他說︰「由於大多數發展商財政狀況穩健,沒必要把物業割價出售,價格仍能維持高水平。另一邊廂,二手市場價格出現調整,因部分業主受疫情影響感到有財務壓力。」

租金走勢一向是市場的重要指標,目前東京租金大致平穩,據第一太平戴維斯表示,東京市內23區租金於2020年首季升2.7%,千代田區、中央區、港區、澀谷區、新宿區每平方米租金升至5,000日圓(34港元呎租 ),入住率達97.9%,足立區北部更逼近100%。日本土地綜合研究所數據顯示,一手及二手價格於2012至2019年間分別升33%及43.2%。雖然價格高企,但投資者仍可於東京找到機遇,例如港區新項目Branz Atago一房物業,價格約500萬港元(經香港蘇富比拍賣行銷售)。

對東京有興趣的投資者,可留意位處市中心五區,鄰近多個著名地標如銀座、東京皇居、東京駅、國會議事堂、六本木、歌舞伎町,以及多間大使館、學府及日本主要跨國企業。投資東京的吸引之處是享有永久業權,而且租金總回報可多達5.25%。除了市中心一帶,Yamaguchi認為可留意東京市郊及大阪市。他說:「東京市郊如品川區和大阪市亦受投資者歡迎。品川區接駁羽田機場及高鐵新幹線,交通完善,區內亦有多項重建項目;大阪則是未來發展重鎮,包括2025年世界博覽會及預計同年落成的日本首個賭場。

東奧延期,無可避免打擊市場氣氛,持續的疫情及經濟不景氣,將對2020年後市帶來不穩定。日本已把消費稅從5%上調至8%,疫情亦令入境旅客數次下降。Yamaguchi警告:「因數據滯後的關係,市場負面因素將於稍後時間陸續浮現。」第一太平戴維斯的《新冠肺炎及日本物業報告》列出當地住宅市場在疫情期間擁有最高的抗跌力,宏觀而言,日本仍然是世上最穩健的經濟體系,近年入境旅客數字上升,固然對經濟有正面作用,但更重要是,日本如中國般具備強大旅遊內需,國際旅客佔全國酒店留宿比例少於兩成,佔國內生產總值少於1%。

長遠來看,疫情對投資者選擇資產類型有較大影響,而非入市意欲,置業考慮或因在家工作模式而出現改變,例如買家重視生活設施多於交通網絡。此外,疫情或會嚴重打擊新興的共居行業,但因日本調整移民政策,計劃未來五年吸引35萬名新居民入境,可望對租務市場帶來支持。

對投資者有較大影響的,可能是較新的短期租賃條例,以前於指定區域以外短租Airbnb物業屬違法,直至2018年才定為合法,條件是有關業主須通知當地機關、向日本觀光廳註冊、備存旅客名單、在出租物業展示牌照號碼,以及遵守相關條例。另外,Airbnb每年出租日數上限為180天,京都只限於一月至三月季度性出租。Kaneko說:「讓人感意外的是,這些限制並沒大幅收緊Airbnb營運,只不過較大空間的酒店較受追捧。不少投資者在條例公佈前已放棄 Airbnb物業出租,繼續營業的卻遭受疫情沉重打擊。」

雖然目前市場態度謹慎,但也值得對東京保持信心,該市走出了2008年金融海嘯陰霾,當地勞工短缺令失業率放緩,私人企業財務穩健,不至於大規模破產。正如第一太平戴維斯總結,「除非疫情進一步惡化,東京租金增長將維持穩步上揚 。」可見,穩中前進可能較適合形容現時的東京市場。

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