【幫你搵樓】 將軍澳高租金回報屋苑逐個捉

雖然目前疫情未完結,失業率高企,移民意欲急升,但都無阻牛年樓市轉旺的走勢。去年推售的大圍柏傲莊成為1997年後的新盤「票王」,早已令不少人對樓市重拾信心。

根據中原城市領先指數,在多項不利因素夾擊下,去年全年二手樓價僅跌1.07%,成交量卻創6年新高。來到二月下旬,多個屋苑出現排隊睇樓盛況,將軍澳在剛過去周末錄得超過200組睇樓客,更有5組睇樓客參觀將軍澳中心一個兩房戶後同時議價搶購,該盤即日沽出。

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💰將軍澳租金回報看俏

可想而知,市場積存的購買力在伺機而行,適逢最近樓市轉旺,供樓利率持續低企,買樓收租吸引力增,不少買家期望及早撈筍盤入市,食盡樓市升浪。

作為供應重鎮的將軍澳,是不少投資者買樓收租的熱門地區,因它具發展優勢,附近不少大學生有租樓需求,近期亦有大型商場The LOHAS開幕,亦將新建兩座政府合署,加上即將落成的跨灣連接路和將藍隧道(六號幹線組成部分)以及受惠工業邨產業轉型而興建的數據技術中心及製造業中心,料區內就業人口進一步提升,住屋需求強勁,有助提高租金回報。

將軍澳住宅市場另一個優點是戶型多元化,可滿足各路客源,追求生活便捷可以揀鐵路上蓋屋苑(天晉都會駅新都城);要靚景有將軍澳南的洋房屋苑(藍塘傲SAVANNAHMonterey);想自成一隅當然要揀日出康城,全屬私人屋苑,樓齡新、有海景,現有新商場提供生活配套。

💰租金回報計算方法

買樓收租前,要了解清楚租金水平、樓價及其它開支,計一計租金回報率。最常見的租金回報率計算方法是把一年租金除以樓價,但因部分租金收入會被一些支出抵銷,包括管理費、差餉、維修費、物業稅及代理佣金等等,想要保守估算,可以用10個月租金除以樓價。

然而,近十年樓價急升,租金升幅又追不上樓價升幅,令租金回報不復當年勇(2009年平均租金回報率約3.22厘),今時今日租金回報率有3厘已相當不錯。好消息是,供樓利率仍處於低位,有助推動樓價升幅(2010至2019年樓價累升179%),配合以租養貸的策略,便可提升投資回報率,而且物業是固定資產,波動性較股票低,適合長線投資。

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💰買樓收租 vs 銀行大額定存

如果拿同一筆資金分別用作買樓和存款,投資回報會是怎樣?假設購買寶琳站上蓋屋苑新都城一個中層363方呎兩房戶,現時平均呎價約$16,300元,若承造五成按揭, 以現時H按利率1.55厘供30年計,首期連其他支出約$324萬,月供$10,425元。

現時該屋苑同類型兩房平均租金約$13,500元,租金足以抵銷供樓支出,等同租客代供樓,即使扣除管理費及雜費約$1,500元,每月還可多賺約$1,500元。若將$324萬存入銀行做一年定期,以現時年利率約0.65至0.8厘計,每年利息收入約$26,000元。

💰將軍澳高租金回報屋苑

1.將軍澳廣場(Tseung Kwan O Plaza)

屋苑位於唐德街1號,由南豐發展,於2003年入伙,設8座大廈共 2,880伙,分兩排以一字排列,每座樓高45層,每層8伙,實用面積介乎414至761方呎,間隔分2房及3房。 屋苑除了設住客會所及基座商場,亦與PopWalk、PopCorn、PopCorn2、將軍澳中心商場等多個商場及將軍澳站相連,享生活之便,深受租客歡迎。

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將軍澳廣場400餘方呎2房戶近期成交價介乎$720萬至$750萬,同類型單位現時每月租金介乎$15,500至 $17,000元,租金回報率約2.58至2.72厘。

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2.東港城(East Point City)

由新鴻基發展的東港城,於1997年入伙,與蔚藍灣畔同屬港鐵坑口站上蓋屋苑,蔚藍灣畔較近港鐵站,東港城基座設多達40萬平方呎的大型商場,而且可養寵物。 屋苑設7座大廈共 2,184伙,以U形排列,每座樓高39層,每層4或8伙,實用面積介乎460至1,137方呎,間隔分2房及3房。

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東港城460餘方呎2房戶近期成交價介乎$700萬至$740萬,同類型單位現時每月租金介乎$15,800至 $17,500元,租金回報率約2.7至2.83厘。

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3.維景灣畔(Ocean Shores)

位於澳景路88號、調景嶺站旁的維景灣畔,由太古地產與新鴻基地產合作分三期發展,分別於2000及2003年入伙,設15座大廈共5,728伙,以弧形排列,每座樓高47或48層,每層8伙,實用面積由399至831方呎,提供 1至3房間隔。屋苑設專用有蓋行人天橋連接港鐵站上蓋的都會駅商場,以第三期最近車站,第一期最近海濱長廊,享開揚海景。

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維景灣畔490餘方呎2房戶近期成交價介乎$800萬至$850萬,同類型單位現時每月租金介乎$16,000至 $18,500元,租金回報率約2.4至2.61厘。

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4.LP6

由南豐集團、遠洋地產與香港鐵路合作發展的LP6,位於臨海地段,屬日出康城第6期項目,剛於去年底入伙,設4座大廈共2,392伙,每座樓高61或63層,每層設3至13伙,實用面積介乎289至2,712方呎,主打1房及2房。

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新近錄得 3座高層J室租務成交,實用面積307方呎,一房間隔,以12,400元租出,業主於2018年以542萬元購入單位,租金回報率2.74厘。值得留意,因LP6 剛剛收樓,不少業主或會擔心租盤大量湧現而調低租金。

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💰買樓收租注意事項

1.五成按揭

金管局規定作投資用途的住宅,例如收租物業,最多只可借五成按揭,買家切勿為求獲取高成數按揭而刻意隱瞞收租,一旦被發現,有機會被銀行要求提早還款及追收保費罰款。

2.盤源及成交量

在選擇屋苑買樓收租時,要留意盤源數量,租盤大增會令同區租金受壓。另外,選擇租賃成交量高的屋苑(通常是大型屋苑),可加快出租的機會,回報亦較有保證。若想於買入單位後即時收租,可考慮買連租約單位,但通常不可以睇樓。

3.單位質素

除了宏觀地區升值潛力,微觀單位質素亦同樣重要,睇樓時要留意座向、景觀及層數,例如牆身、天花或窗邊有沒有水漬,光線是否充足、有沒有來自附近馬路、學校或球場的噪音等等。另外,雖然精美裝修可提高租金價值,但若果有太多的入牆傢俬,反而損害靈活性,減低出租機會。