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本港樓市發展 如何解讀?

本港樓市發展 如何解讀?2014年已過了一半時間,是時候為樓市作個小結,預測未來動向。香港的房地產市場在短短半年間波譎雲詭,業內人士對房地產市場走勢亦眾說紛紜。
烏雲密佈

隨著樓市辣招漸見成效,萊坊及高力國際預測,今年住宅樓價平均下跌10至15%。國際貨幣基金組織亦提醒大家要注意樓市下行風險。此外,聯儲局將逐步加息,樓市前景滿佈陰霾。高力國際研究和諮詢部執行董事在一份報告中指出:「預期未來三年息口會上升2至3%,按揭供款將隨之增加。另一方面,由中國債務危機引起的信貸緊縮使中國投資者缺乏資金,迫使他們以低於市價5至10%出售手上的香港物業。」

然而,花旗銀行和交通銀行則認為,隨著加息不斷推遲,中小型住宅物業價格已逐漸走出谷底。而政府放寬雙倍印花稅亦成為樓市喜訊,市場普遍認為政府是為了振興低迷的樓市而調整政策。但財政司司長曾俊華迅速在官方網誌中反駁這種說法,提醒投資者不應預期政府減辣。他指出目前樓市風險仍高,沒有減辣的條件。

二手市場方面,部分業主已開始按捺不住,願意割價求售,爭取買家的注意。萊坊高級董事兼估價及諮詢主管Thomas Lam表示:「隨著政府積極增加土地供應,買家多持觀望態度,期待樓價進一步下調。」
與此同時,發展商不斷推出新項目,並提供多項買樓優惠,包括延遲付款及巨額折扣,務求在樓市走下坡前催谷銷情。為了吸走二手樓的購買力,由長實及南豐合作發展的荃灣環宇海灣更提供高達15%的折扣,單位折實呎價低至$8,184元起。

豪宅市場失色
根據第一太平戴維斯,豪宅價格於今年首季下降了1%,由2012年的最高位下跌了近8%。第一太平戴維斯研究和諮詢高級主管Simon Smith指出:「面對加息及供應增加的隱憂,2014年的豪宅市場前景暗淡。」

除了價格下跌外,樓市成交量亦受到連串打擊。買家印花稅、額外印花稅和雙倍印花稅均大幅增加了買賣雙方的交易成本。根據第一太平戴維斯,今年首季只錄得95宗豪宅成交,較去年同期銳減40%。Smith在一份報告中表示,預計今年豪宅價格會再跌5至10%。

在零售方面,中國訪港旅客人數增長放緩,奢侈品銷售量及商業旺區的租金應聲下滑。主要購物區如銅鑼灣及尖沙咀的店舖空置量於今年五月急增至200個,創近年新高。儘管如此,業內人士仍抱持審慎樂觀態度。萊坊的Thomas Lam預計,長遠而言,零售銷售仍會增長,只是速度會減慢,但由於內地遊客的消費模式逐漸從高檔手錶和珠寶轉向中檔化妝品和服裝,商舖租金勢必回落。
謹慎行事

然而,商廈市場卻表現回勇,由於中國的金融企業積極在香港開設辦公室以拓展業務,因此今年首季甲級商廈租金錄得0.3%的輕微上升。Thomas Lam表示:「強勁的需求將帶動甲級商廈的租金上揚。」萊坊中國研究主管David Ji則認為,商廈市場經已復甦。受中港兩地證監即將實施『滬港通』的利好消息刺激,金融、保險、地產等行業前景樂觀。

這次試行「滬港通」新政策,容許上海與香港的投資者買賣彼此市場的股票,促進兩地之間的資金互通。然而,不少人對計劃的成效存疑。第一太平戴維斯認為,鑒於計劃實行的方式及時間尚未清晰,中國企業能否藉此打入香港市場仍是未知之數。第一太平戴維斯的Smith指出:「我們預期中環商業區的租金將進一步調整,拉低今年下半年的整體租金。」

如果你仍然對樓市走勢充滿疑惑,或許可留意大地產商的意向。郭炳江接受傳媒訪問時提醒市民,入市前要三思而後行。雖然中小型住宅單位市場近來漸趨穩定,但他重申目前並非購買豪宅的適當時機,看來下半年的樓市發展仍然複雜。