人氣博客

日本物業投資熱 利害參半宜小心

本港物業市場受政府「辣招」所影響,投機者固然幾乎絕跡,連長線投資者也有不少轉戰海外,港人購買海外物業的熱門區域,以往除了美、加,就是澳紐,不過近年日本卻成為後起之秀。

有同業估計,單是今年3月份一個月便有超過100宗港人購買日本二手樓的交易,金額達到13億日圓。日圓匯率下跌兩成加上投資金額少至50-60萬元亦有交易,這是日本投資熱的主因;另外,日本人欠租情況少,收租較有保障,也是當中的利好因素。

不過,到日本置業始終是隔山買牛,有些考慮因素並不是港人所熟悉,例如地震問題便是港人極少遇到及了解,由於日本地處地震帶,每年有大大小小的地震,購置物業宜選擇2000年後落成,會有七級耐震能力,抵抗地震能力較強外,也會節省不少保險費。



再者,稅務問題大家也要弄清楚,購買日本物業除了佣金、厘印費以及律師費等等開支外,再有3%物業取得費,另每年要付固定資產稅1.4%,以及都市物業稅0.3%,無論物業能否出租都要支付。此外,加上找物業管理公司代收租金及維修管理也需要付5%租金,若租出物業也需另付物業所得稅,所以大家不可只看物業名義上有6-8%回報,必需扣除所有使費開支,才能得到準確的回報率。

最後,大家最關心的當然是日本物業的升值潛力,過去日本物業已下跌超過20年,大家正憧憬是否應該已經到底,加上去年安倍經濟學催化下,日本樓市似乎有復甦跡象,樓價也有一定的上升。不過,日本是一個老化的國家,出生率奇低,又堅拒移民,在缺乏新增人口,新增消費的大環境下,單靠安倍經濟學,或是奧運的刺激,樓價上升能否持續,卻是難以估計。再者,匯率下降是雙刃刀,如果情況持續,持有日圓資產也會帶來匯率的損失,大家投資前宜多加考慮。

刊登日期: 2014年5月10日