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新盤賣樓花難 賣現樓更難

過去新盤銷售可以在一、兩天內,便能售出逾千個單位,所謂「一Q清袋」,例如將軍澳日出康城「首都」,短時間內售出2,000伙,另外馬鞍山銀湖天峰亦於銷售首晚便售出逾500個單位。相對現時的新盤,正如爾巒和迎海1期貨尾,每周也只能推售數十伙,實在「天淵之別」。

筆者認為,其實這樣的銷情,與市旺市淡沒有必然的關係,雖然市場旺,樓價預期升,買家便紛紛入市,銷量自然大升,當市場預期樓價跌,銷量亦會下滑。但另一個更重要的原因是,自2013年推出的一手銷售新例後,以往發展商在正式開售前都會利用不同的方法,不同的途徑去測試市場的價格。97年前,有內部認購;而在97年後,發展商也會透過代理去收票,從而測試市場的溫度,以及「量度」市場能承受的最高價格,即所謂「試價」。



即使在淡市,發展商也希望能找到一個市場能夠接受的水平,所以不能訂得太高,以免影響銷情;當然也不希望訂得太低,對有關項目的利潤造成影響。當新例實施後,在樓盤正式開售前,發展商不能試價,否則可能違法。而試價的機制一消失,發展商每次銷售也只能推出少量單位,即使遇上銷情熱烈,也不能即時加推。法例亦規定,發展商於推出價單後三天才能發售項目。

以住,只要有買家到場,發展商可以不斷加推單位以滿足需求,但新例推出後,要做到「一Q清袋」的情況,相信已難再復見。此外,當樓花銷售轉慢,不少新盤貨尾變成現樓,銷售手續就更形複雜,每次買家在簽約前,即使在之前已經參觀過現樓,買家都有權再次要求參觀,參觀後亦可以改變主意不買,然後再看第二、甚至第三個單位,這個過程不斷的循環,結果令整個流程變得更為複雜,也是發展商每次只推售少量單位的原因。

誠然,筆者並不是反對新例,法例事實上能增加對買家的保障,但也是令發展商在銷售上綁手綁腳,每次發售也只會少量推出,如果因此批評發展商囤積居奇,這也實不太公允。

刊登日期: 2014年3月20日