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樓價短期走勢難測

過去周六、日,本港二手成交大增,十大藍籌屋苑成交宗數更重回雙位數字,創出近數月的新高。市場成交出現反彈,實為市場意料之外。市場原本充滿負面因素,包括未來一手樓將有大量供應,新盤亦減價促銷;近日售出的兩幅屯門細地,成交價遠低於預期,加上天榮站上蓋項目早前亦再度流標;而那邊廂美國又逐步退市,市場氣氛不穩,令業界紛紛預期樓價年內將下跌10-25%不等。

在此氣氛下,買家應該會靜觀其變,成交應該淡靜,結果剛剛相反,成交不跌反升,相信與業主減價,買家見有筍盤便紛紛入市有關。事實上,買家及業主的情緒是左右樓市的主要因素之一,但這一點卻往往難以預測,所以樓市走勢一向難測。



不過政府卻認為自己是先知先覺,政府在通過辣招時,為了安撫議員,「口頭承諾」在未來若要加辣的話,則會願意放棄「先制訂,後審議」的做法,改為「先審議,後制訂」。但事實上,這種方法並不可行,一旦政府宣布有意加辣,把方案提交立法會討論,市場便會立即有所反應,潛在買家必會在方案通過前入市,避免受新加「辣招」影響。為什麼政府明知不可為而為之?筆者相信,政府估計將不會為「辣招」加辣,亦即暗示政府估計未來樓價應只會下跌。過往政府的表現,多是後知後覺,今次將會是例外嗎?

雖然筆者也相信樓價在未來一、兩年下調的機會大,但兩年後會如何呢?息率將會是關鍵因素之一,由於實施聯繫匯率,港息必會追隨美國息口,美國息口走勢如何?香港政府能控制嗎?如果港府認為未來樓價真的只會下調,實在未免太天真,因為影響樓價的因素太多,種種因素如息率變動也非港府所能控制,如果兩、三年後美息不升,香港樓價又升的話,港府又會如何實踐其作出的「口頭承諾」呢?

刊登日期: 2014年2月25日