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泰國市場動力源源不絕

泰國市場動力源源不絕近年泰國經濟向好,失業率不足1%,加上當地物業需求上升,帶動市場氣氛,同時亦吸引不少海外投資者。雖然現時非本地居民在泰國購買物業仍然受到限制,譬如購買永久業權物業只可持有49%股權、土地契約年期限制於30年等等,但由於市場穩步上揚,前景甚為樂觀,故仍受到海外投資者追捧。

市場變化
事實上,泰國除了是渡假天堂之外,同時是亞洲投資熱點,其中曼谷市便吸納了不少海外資金。曼谷住宅市場發展健康,八成物業買家是當地居民。至於渡假物業,視乎不同地區,海外投資者比例有很大差別:芭提雅(Pattaya)約為五成;華欣(Hua Hin)約只有三成,而布吉(Phuket)恰好相反,高達九成。不過,CBRE泰國研究及諮詢部主管James Pitchon指出近年泰國物業市場起了些微變化,當地人購買布吉物業有上升趨勢。

現時樓價較高的住宅物業主要集中在大城市,其中以曼谷市的樓價最高。Pitchon表示最近在曼谷市推出的物業錄得破紀錄價-每平方米高達20萬泰銖(每平方呎約1.9萬港元),而優質二手物業售價按年增長達10%。此外,受2008年金融風暴影響的貨尾單位數量亦已降至新低,加上越來越多人搬到城市生活,這些都是市場健康發展的有利條件。

曼谷的物業回報率由3%至10%不等,取決於物業的地點、面積及質素。另一方面,由於有大量外派員工於曼谷工作,租務市場受到支持,超過九成的租金收入來自他們的房屋津貼,員工每月平均津貼介乎3萬至10萬泰銖之間(7,500至25,000港元)。Pitchon表示:「泰國主要的外資企業有雀巢(Nestle)、聯合利華(Unilever)、福特(Ford)及豐田(Toyota),這些公司的薪酬結構與投資銀行不同,房屋津貼當然也比不上投資銀行,因此難以在香港及新加坡找到合適的租住地方,泰國物業市場自然成為主要目標。」

近幾年,來自香港、新加坡、中國及馬來西亞等亞洲買家,取代了於當地工作的澳洲及歐洲買家,成為泰國地產市場的主要投資者。香港買家傾向投資當地豪華住宅,而新加坡買家則傾向選擇具潛力的市中心物業。隨著當地居民收入上升,不少居民有意自置物業,令租務市場更傾向以外籍居民為主要對象。

樓市管制
然而,樓市不斷升溫,亦意味著降溫措施隨時出台。物業發展商Sansiri首席營運總監Wanchak Buranasiri指出,泰國銀行有意降低按揭成數,為樓市降溫,市場需求預計將會出現調整。不過,他認為新措施主要針對購買渡假屋的投資者,而非自住用家。現時約有30%的渡假屋買家是以現金方式支付,假設按揭成數由現時的90%降至85%,對市場影響不大;但若進一步降至70%,相信不少潛在買家會因此離場。

Pitchon指出:「泰國銀行特別關注位於商業區和住宅區之間的一房住宅物業,不少人認為這些中間地區的住宅物業已供過於求。然而,泰國至今仍未推出任何樓市管制措施,既沒有增設特別印花稅,也沒有降低按揭成數。由於外國買家難以取得銀行貸款,他們必須以現金全數支付,所以在某程度上,泰國物業市場較少受海外熱錢進出影響,這與香港及新加坡的情況截然不同。」

儘管泰國銀行業被視為相對保守,但在穩定市場的成績有目共睹。雖然偶爾發生政變,泰國仍算是安全穩定的國家,每年更有成千上萬的旅客到訪泰國,體驗當地風土人情、享受陽光與海灘、品嚐當地美食。泰國有這麼多誘人之處,難怪有「微笑之鄉」的稱號。綜觀以上種種優勢,可見泰國地產市場的前景一片明朗。