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美國加息 住宅樓價一定下跌?

最近有不少專家及業內人士,相繼預測美國利率上升後,香港樓價將會大跌,跌幅甚至有機會達到 4至5成。然而,在筆者看來,利率並非影響樓價升跌的單一因素,特別是利率稍為調升一至二厘,更加可以將目前不正常的超低息環境撥亂反正,令投資者的亢奮情緒回復清醒理性,加息甚至是以下人士入市的好機會。

  • 早前白居二買家蜂擁入市,刺激居屋及公屋放盤業主瘋狂加價,在銀行估價不足之下,許多準買家因為無力支付差價,被迫放棄離場。假如目前利率調升,以致業主減價,連帶銀行可以做足九成按揭,在不虞首期不足的條件下,反而是向隅白居二買家入市時機。
  • 香港目前正處於住宅供應嚴重不足,利率作出合理升幅,只會持續輕微增加樓貸者的供款額,因此,多數人仍會選擇入市,搭上樓價上升的順風車。
  • 一般來說,利率上升表示經濟好轉,那至少有部份香港市民可以從中得益,收入增加,負擔能力也相應加強,所以得益者會傾向入市置業自住或投資。
  • 比較極端的例子是,一些人置業目的純粹是炫富行為,加息對他們不一定做成過敏影響,不少發展商洞悉妙處,盡量設計多些「特色單位」,訂價雖然遠高於一般單位,仍然被極速搶購一空,所謂不貴不買,在他們心目中,買多一件奢侈品而矣!
  • 利率上升,不一定代表買家需求回落,只是將一些收入追不上的買家淘汰出局,假設實施中的3D辣招措施此時撤回,則原本已被拒諸門外的一批更有實力的境外人士,便極有可能重投本港樓市接棒。
  • 現時,申請樓貸的首次置業者,全部要通過入息的壓力測試,財務負擔能力優秀,若利率增加幅度不多,對置業自用的市民而言,加息不容易打消他們置業的願望,反正不買樓也要租樓住。

筆者因此相信,只有市民一致確認住宅中長期供應都增加,這時,若利率不斷上升,引致持有物業增加的成本,大於樓價跌幅所產生的損失,持有住宅的市民才會積極減持,買單離場,到時候,住宅樓價才真正面臨下跌週期的考驗!


刊登日期: 2013年8月12日