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私人投資的進化論

私人投資的進化論

提升投資英國房地產的層次

在過去數年, 高力國際、KingSturge、仲量聯行第一太平戴維斯及其他代理發展商均紛紛在港舉辦物業展銷會,以發售英國倫敦的物業。而展銷會亦會巡迴至新加坡及上海等地,有些機構會於高級酒店設立展展銷廳來吸引買家,有些則以務實的形式,把展銷廳設於辦公室。而香港被選為主要的展銷地,是因為它擁有強大的市場,並且在亞洲區仍然穩佔首要的位置,以吸納海外的投資。

不論是Argent發展的King’s Cross重建項目、第一太平戴維斯所展銷的Strata,以及近期仲量聯行展銷位處Battersea的麗晶酒店,幾乎所有物業展銷會的形式都以介紹物業的風格、位置、價格及面積為主。芸芸的例子不勝枚舉,而展銷會的成功更是明確顯示出海外物業投資者的市場仍然蓬勃。

儘管倫敦的房屋供應量仍然緊縮,但近來的趨勢顯示,英國銀行貸款審批日趨謹慎,此舉令發展商所面對的障礙也相應增加。當地人對物業的需求量及由海外移居英國工作的人口持續上升,所以發展商轉移尋求亞洲投資者的支持,以解決融資的問題。正如仲量聯行香港國際住宅物業部經理MichaelGlancy說︰「由於貸款審批困難,所以我們預料發展商將繼續以開放的態度尋求合資夥伴。現在,我們已設有專業的團隊,以負責協助發展商於亞洲區尋覓合適的合資夥伴,專注發展這類別的商機。」隨著貸款審批緊縮,英國發展商一直在尋找個人投資者(例如那些單一單位投資),以及住宅、零售或商業物業投資或合資企業。

於今年的五月份,仲量聯行收購了另一房地產顧問公司 — King Sturge,它們預計這將令公司可進一步拓展及擴充國際物業投資市場之業務,並提供一站式投資服務予客戶,包括搜集亞洲區內的主要投資者,及讓業主和租客獲得最高的利益及回報。Glancy認為成立合資企業便是在投資路上邁出了一大步。他說︰「投資者通常會從較小的物業投資作為一個開始,繼而向更大的投資建設發展。這些投資者通常將一些較小的物業投資視為自己的個人財產投資組合。而對於那些正在考慮重大投資的人士,仲量聯行會提供可行性研究服務、盡職調查及財務分析。鑑於大部分發展商尋求的是單一的投資者,而不是多位投資者的集資形式,所以財務分析是一項非常重要的資料。發展商通常會尋找單一的投資者,以保持簡單化的合資協議。投資者跟投資項目一樣是非常多元化的,有些投資者純粹是為了經濟利益,只希望成為一位無聲的合資夥伴,亦不想讓公眾知道,只關心資本回報;而其他人則可能想成為一個公開式的合資夥伴。」

相反地,單一物業單位的投資也有其優勢。資本值的肯定或租金回報率在倫敦物業市場是非常穩健的,不過Glancy提出︰「合資公司的好處是可以得到巨大的回報,以作一些合資或一系列物業單位投資。而這一切都取決於投資的類別,不過購置一系列物業單位則可以較低的價格購買得到,而這就能增加租金的回報率,此外,於放售的時候也可令整體回報更高。所以,如果你現在持有一個或兩個單位,及額外的資金,那麼你的下一步將可能是合資投資。」