樓市快訊

虛實之間

土地供應是香港的敏感話題,與宗教及政治一樣引起熱議。新建單位愈縮愈小,新鴻基地產於9月份開售的豪宅匯II,單位面積只得270平方呎(在倫敦、悉尼和紐約屬違法),政府則承諾由現在至2027年,將有500,000個新單位落成,但土地從何來?香港有大量不適合發展土地(試想在山頂興建住宅大廈是如何不切實際),但只要發展商、發展局、城市規劃委員會和市建局願意多給一點創意,土地短缺困局或可迎刃而解。


數據引證

據聯合國資料和穆迪分析,到2030年,香港人口增長將放緩至每年0.5%以下,屆時正是政府《香港2030+》規劃的開展期。撇除外國傳媒預測,香港統計署亦預計由2017至2066年,人口會由現時約740萬上升至772萬。相比之下,布里斯本在未來三年上升125,000人;多倫多市至2041年將增加975,000人;而倫敦至2026年增加774,000人(脫歐之後)。全球人口增長最快的城市集中在非洲和亞洲 - 拉哥斯、三蘭港、福州、北海、吉大港、蘇拉特等,但香港不在其中。

上一次政府制訂土地使用政策時,以2017年本地人口增至900萬為數據基礎,但這個目標現已過時,短期房屋供應相應降低,不少預留發展住宅的土地亦因此變成荒地。

專注大嶼山填海計劃的評論員Tom Yam認為填海成本高昂,進度緩慢,最終落成的只會是一些無必要的住宅。在2017年底,Yam表示:「還有不少方案值得探討,但都需要領導能力及政治勇氣去執行。東大嶼都會計劃造價4億,需時30年,根本不能解決現時住屋問題,完全是另一回事。」

土地充足

對於香港土地供應短缺問題,市場人士和大部份人會說:「香港其實有充足土地。」(發展局並沒就此回應。)事實上,本港有約100間空置校舍、1,300公頃棕地(據仲量聯行表示,多於填海所得用地)、荒廢農地、粉嶺高球場、經新一輪活化計劃獲准改建用途的工業用地,以及其他市區重建土地,統統不影響公園和歷史建築。

另一方面,寫字樓供應亦出現短缺。仲量聯行9月份調查報告顯示,政府現時預留10年可供商業樓宇發展的土地,但當供應耗盡,香港作為區內商業中心的地位便會受到威脅。正當住宅供應備受關注,仲量聯行董事總經理曾煥平表示:「寫字樓市場亦有同樣情況,這影響香港作為亞太區主要商業中心的地位,政府要提高商業土地供應,確保香港的商貿能持續增長,維持競爭力。」過去20年,寫字樓平均空置率降至4%以下,主要商業區空置率更少於2%。租金逐步飆升,但香港仍依賴賣地,沒有更富創意的解決方案。仲量聯行商業部主管鮑雅歷提醒:「香港商廈租金高昂,商業空間又不及其他替代方案所供應的多,令一些想進駐本地發展的企業卻步,特別是科研發展公司,香港遲早會失去競爭力。現時就科技工業規模而言,香港遠遠落後於新加坡,雖然我們未能在業務增長方面迎頭趕上,但至少要想辦法維持香港的國際城市地位。」

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,不是土地問題,而是時間問題,他說:「我們有土地,但政府針對現行需求和未來人口增長所推出的土地供應計劃卻不足應付。」先不論未來人口預測,現時住宅供應已出現問題,針對釋放120萬個二手單位的措施又失效,林說:「土地供應引發社會廣泛討論,說到要改變土地用途並不容易,亦需要很長時間。」此外,賣地對香港整體的重要性,以及側重地產買賣的經濟,約束本港以創意及高效方式解決房屋短缺問題 。


三角冒起

北京倡議的「一帶一路」或許有助減低房屋及寫字樓供應壓力,在羅湖的另一邊有大量土地,香港長者可擇居大灣區,紓緩住房需求。假設交通連接網絡得以擴展,年青人都可在這些地區居住及工作。根據世邦魏理仕表示,大灣區是全球同類型最大的城市組合,大灣區的模式好比在曼克頓工作,但在租金及樓價較低的新澤西居住。但大灣區亦面對相似的難題,例如移民、貨幣、稅務等政策的融合,目前仍未得以解決,至於要納多少收入稅、向誰繳交,還未交代清楚。

儘管如此,世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平解釋:「一帶一路倡議及未來的大型基建計劃將會促進人才、資金和貨物的流動、高增值工業的增長,以及令更多企業進駐,為房地產市場帶來更多機遇。」世邦魏理仕對寫字樓、工業及零售物業的增長潛力充滿信心,現時出外旅遊愈來愈容易,將促進零售及服務業的增長,以及寫字樓空間和人才的需求。勞動力需求最終可能令人口增長,正好符合政府房屋政策所預計的數字,至於跨境生活,或許可取代填海方案。