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活現生機

活現生機從觀光角度,九龍城並非郊遊勝地。曾到過九龍城的人,或許曾有過這樣的印象:居民把衣服掛出窗外晾乾,隨風飄揚;區內店舖諸如豆腐舖、雜貨店、泰式餐館、時鐘酒店、花店及至高樓大廈零零散散,紛亂無序。殊不知它與新一個九龍核心商業區僅相隔數步之遙。

九龍城的前身是個罪惡之城。「九龍」的字面意思是「九條龍」,代表著圍繞這個地方的九個山峰,因被圍牆包圍而得「九龍城」之名。一提到九龍城,不少人會想到惡名遠播的九龍城寨。昔日的城寨儼如龍潭虎穴,逾3萬名居民住在寥寥數個房屋區內,好不擠迫。由於涉及各地的政治因素及複雜的歷史背景,城內充斥著罪惡,妓院、賭檔及其他犯罪活動,就連政府要管也管不了,九龍城寨因而被稱為「三不管」地帶。直至1994年,這個曾經是世上人口密度最高的地方終被拆毀,並改建成今天的九龍城寨公園。

隨著城寨的拆卸,九龍城予人的壞印象漸漸消逝,事實上不少居民均喜愛這區的風土人情,及珍惜那份土生土長之情。九龍城被譽為是香港的美食天堂,素有小泰國之稱,亦是吃宵夜的好地方,馳名的糖水店以價廉物美見稱。此外,該區有一成人口是來自不同文化、種族背景人士,所佔的非華籍人士比例相當之高。交通方面,九龍城擁有完善的交通網絡,區內設有多條來往各區的巴士、小巴路線。然而,這區自1998年後才得到廣泛發展。

自大嶼山的新機場啟用後,當局放寬了啟德的樓宇高度限制,該區地產市場蓬勃發展起來,物業收購的活動亦隨之急增,那些建於戰後時期的舊式「店屋」已被拆毀,取而代之的是高聳的豪宅住所,據美聯物業指出,該區住宅呎價介乎$9000元的水平。

加上在2011年十月,前行政長官曾蔭權發表任內最後一份施政報告,提出啟德發展計劃,銳意「起動九龍東」,並為香港帶來7百萬平方呎的甲級寫字樓供應。無可否認,政府計劃於舊機場用地打造新一個核心商業區,必然有利於九龍城的地產發展。

佔地320公頃的舊機場用地位處九龍東核心地段,預計到2021年,啟德地區將會發展成為一個集郵輪碼頭、寫字樓、酒店、體育場館、公園及房屋於一身的綜合發展區,新增的房屋單位更可容納約8.6萬名市民居住。另一方面,政府亦會耗資120億元,於啟德地區增設環保單軌鐵路系統,連接九龍灣及觀塘等九龍東主要地區,及即將落成的沙中線。不過有地產專業分析指,九龍城要演變成為核心商業區,需要加強地區性的發展。仲量聯行副董事總經理兼租務部主管Gavin Morgan 表示:「九龍城附近一帶區域需要全面配合發展,積極開拓九龍東商業市場,推動舊區重建項目,才可使九龍城從工業區發展成為商業區。」

事實上,九龍城有超過1000幢逾50年樓齡的大廈,破舊樓宇數目之多冠絕全港。三個月前,該區有三個區域-合共涉及30條街道-被評定為優先重建項目。可見,九龍城正起著急速變化,這個舊區充斥著房和籠屋的同時,亦在蛻變成一個嶄新的商業發展區。

面對該區即將進行的各項大型發展項目,土瓜灣居民蔡小姐認為,整體而言,九龍城區的住宅樓宇相當破舊,一些舊樓因未有安排維修而空置多時,造成土地資源浪費。她相信新落實的發展項目有助社區活化,提升居民的生活質素。

不少地產商已於舊機場附近推出新發展的住宅樓盤,當中包括新鴻基地產推出樓高40層的住宅項目-譽.港灣 (The Latitude)。新式住宅聳立在一排排的唐樓旁邊構成強烈的高度對比。相隔不遠,則有翔龍灣 (Grand Waterfront) 和傲雲峰 (Sky Tower)等多層式住宅。除此之外,華懋集團亦於去年十月發售39個御門.前(Billionaire Avant)住宅單位。該住宅項目可出售的單位總數共67個,樓價約介乎7百萬元,或每平方呎價1.1萬元。

在推出嶄新樓盤的同時,區內亦有大型的收購活動。為配合市區重建計劃,政府需要收回上鄉道和九龍城道的118個物業,收購呎價更創下新高-每平方呎價$10,232元,這是自08年以來最高的收購呎價。

種種大型基建、重建項目正進行得如火如荼之際,鄰近九龍城碼頭的地區,亦有新一輪的商業發展。土瓜灣居民蔡小姐續指,「區內新開設了多間售賣朱古力及鐘錶珠寶的商店,進出該區的旅遊巴士也越來越多。」事實上,近日有不少內地旅客湧現九龍城,購買奢侈品及生活用品,相信有望帶動新發展區的投資增長。正如蔡小姐所言,九龍城的生活環境遠勝於其他舊區,交通方便之餘亦相對恬靜。縱使面對區內的變遷,九龍城區居民仍樂於住在這個寧靜和諧的老地方。