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回到未來

回到未來一直以來,要準確預測每月樓市走勢已頗有難度,更遑論展望全年樓市前景。儘管如此,每年的12月或1月,總有人率先為來年樓市把脈,今年當然亦不例外。去年12月,專家普遍預料住宅市場表現平平,租金將會下調,並以自用買家主導市場;按揭利率會上調;甲級寫字樓租戶會撤出;轉投次級寫字樓,而商鋪市場將會是表現最突出的一環;另外,受金融市場環境疲弱拖累,豪宅租賃會急跌;還有歐美經濟一觸即發的危機,料會隨時拖累全球。

但現在看來,以上推測與現實並不太相符。反之,政府突推出多項樓市冷卻措施,令人始料不及。面對今年表現不俗的樓市,萊坊(Knight Frank)大中華區研究總監Thomas Lam有以下見解:「是因為沒有太壞事情發生。歐元區債務問題雖未解決,但現已得到處理;美國經濟復甦亦較預期理想;至於中國經濟亦順利達至預期增長,一切皆發展順利,沒有特別壞的事情發生。」他認為大部分的消極預測只屬過份擔憂。

同樣地, 高力國際( C o l l i e r sInternational)營運總監Richard Kirke亦同意部分說法。雖然他認為樓市預測只屬一種推測,但他發現工廈與商鋪市場均出現了預期的強勁增長。「2012年的工廈和商鋪市場有大幅增長,但由於物業價格增長遠高於租金增長,令租金回報相對較微。去年我們預計工廈市場有增長,相信明年增幅會持續造好,其中以工廈表現較為突出。鑑於政府正逐漸減少工廈供應,相信在求過於供的壓力下,租金必然有所“調整”,最終有助於物業價格增長。」Kirke說。

至於住宅市場方面,今年是以自用買家主導了市場。整體而言,本年地產市場依靠零售業的支持。仲量聯行(Jones Lang LaSalle)零售總監TomGaffney表示,去年受惠於以內地為主的旅客持續來港,位處繁忙地段的零售商鋪的資本和租金價值分別急增27.1%及14.5%,商鋪市場主要依賴外地零售商來港開店,拓展不同檔次的品牌路線。他補充:「本地零售商普遍希望留在原址繼續經營,有些則接手其他鋪位,亦有很多連鎖店因拓展業務而另覓鋪位。」至於商界亦出現相同局面。中環商廈租金見頂,故逐漸拖累整體租金表現。九龍東區成為了2012年兵家必爭之地。中環的租金增長下跌10%,儘管九龍東錄得11%的增幅,卻未能阻擋商廈租金價值整體下跌3.5%。

談論到住宅市場的表現,仲量聯行營運總監Joseph Tsang表示:「2012年住宅市場表現理想,確實遠超我們所料。我們當時預計樓價增長可達10%,結果中小型住宅市場的增幅竟高達20%,完全超出了想像,可看到中小型住宅的需求和潛力相當強勁。」仲量聯行公佈的數據顯示,豪宅市場整體增長了5%,而中小型住宅市場的整體增幅更高達20.3%。低息環境持續,以及新盤供應緊張,令住宅市場一直活躍,直到後期政府推出壓抑樓市措施,樓市才轉趨疲弱,但說到底這些措施對樓市只造成輕微影響。「政府指市場出現過多炒賣活動,對此我絕不同意。市場上的都是自用買家,相信炒賣豪宅的比率並不足以影響升幅!」Joseph續說。

另一邊廂,安閣物業(Engel & Volkers)董事Chris Liem亦有相似看法。「BSD剛出爐時,有關市場的新聞幾乎全都認為15%的買家印花稅必會擊退非本地買家,話雖如此,本地用家的需求始終不容忽視。太多人希望擁有屬於自己的物業、屬於自己的家。隨著基金投資利率偏低,現時樓價有望維持至明年。以現時情況來說,買樓比租樓化算,加上土地供應不足,與及自然需求殷切,構成了市民買樓意慾的主要動力。」有見及此,Chris認為買家印花稅並不會有持久的作用。

高力國際營運總監Kirke亦指出,近兩年的基金投資利率偏低,是影響本港樓市表現的關鍵。去年,專家普遍認為歐債危機與美國經濟衰退會為香港樓市帶來負面影響。但事實上,這些外圍經濟因素並沒有對本港樓市造成太大衝擊。「所造成的影響較我預計的少。真正影響香港樓市的是利率。只要留意聯儲局的動向,便可預測到香港未來的樓市發展。」Kirke說。

高力(Colliers)住宅銷售部行政總裁Ricky Poon去年的預測結果相對準確,但也預料不到市場的表現如此熾熱,以及政府推出的「買家印花稅」及「額外印花稅」。他說:「相信沒有人預料到市道如此暢旺,中小型住宅市場累升逾20%更是難以想像。」在此提醒讀者一件事,本港地產市場表現向來出人意表,充滿未知之數,未能捕捉市況走勢,實屬意料中事。