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樓市冷卻措施

樓市冷卻措施十月年底時,港府突宣布新的樓市冷卻措施,以確保住宅物業市場的健康,穩定發展,避免泡沫經濟。屢創歷史新高的樓價及炒風促使行政長官梁振英推出新的措施,這可能只是眾多議案裡的第一項正式推出的措施。新規定確實可能有立竿見影的效果,但大多數房地產專業人士,從國際機構至本地大型地產代理均表示,不要指望放緩能維持至最後。立即生效的冷卻措施,包括額外印花稅增加10%至20%(從5%到15%)和向企業及非本地買家徵收15%「買家印花稅」。

特別印花稅是專門針對並抑制市場投機行為,購買後6個月內轉售物業需繳交15%的印花稅,時間越長,印花稅率相應地降低。跟以前最大的分別是將物業於買入兩三年之間轉售需繳付10%的印花稅。高力國際研究與諮詢部亞洲執行董事Simon Lo於一份特別報告推測,這些積極穩定市場的措施針對首次置業者及夾心階層所不能負擔的市場水平。Simon稱︰「但現在真正的用家正面臨更大的風險,額外印花稅由兩年改為三年期,只要供應緊張和低利率環境仍然存在,大規模的拋售壓力將受到限制。」

買家印花稅是針對內地買家。Simon認為,「新的買家印花稅可能針對中國內地的物業投機者,但可能還令未成為永久居民的外籍人士的購房計劃出軌。此舉令海外買家的購房計劃暫停下來,同時令住宅價格及發展商的銷售勢頭放緩。」而這些措施也可能令投資者轉投商業物業市場,跟住宅市場相比,商業市場同樣是供應緊張且擁有優厚的租金收益潛力。但是,Simon解釋說,「額外印花稅可能會抑制投機活動,但同時阻礙了資金流入香港的住宅市場,並有機會引發關注其他地方的突破。投資者或會轉移資金至商業及工業物業,從而推動價格上升,並最終再次對房地產市場造成壓力。」

由於措施僅在數星期前宣布,在這持續低利率的環境之中,用家及業主均可能會抱以等待的態度去靜觀市場的反應。每個人都希望「低買高賣」,當中可能真的有一些賣家在那裡,但機會還是很低的。「低買」也需包括在適當的時間買到合適的房子,而供應緊張的情況是不會在短期內改變得來的。高力國際預計,在未來3個月內住宅交投量將會下降了40%以上。

Simon指出﹐「通過引入新的買家印花稅及修訂的額外印花稅,短線交易投資者將退出市場,而非本地購房者多數將會保持觀望態度。另真正的購房者也會採取等待及觀望的態度,儘管仍有個別抄家存在於市場,但在未來的六個月,預計總體價格可能會回落10%至15%,而租金將下降5%。自2010年11月首次推出的額外印花稅,市場已出現了重大的轉變,便是資本流向非住宅物業(如高廈及零售店舖)。而這一次將同樣會再次發生類似的狀況。