樓市快訊

向左走.向右走.在澳洲

針對高溫樓市採取冷卻措施,似乎不只是香港在應對,澳洲新南威爾斯向海外買家徵收雙倍海外投資者附加稅,並由7月1日起調高年度土地附加稅,由0.75%升至2%(維多利亞省去年把海外投資者附加稅調高至7%)。與此同時,銀行推出收緊借貸新例。在西澳,分層地契制度改革有可能令房地產市場出現調整。對投資者而言,這些措施有何特別意義?


Australia - Brisbane

規則與條例

每個市場也有可能受都到政策干預,當涉及到所謂的地緣政治,銀行在借貸方面會更加進取。上月,澳洲保險及退休金監察委員會下令,在現時所有樓宇按揭中,只容許最多30%為只還利息不還本金的貸款(interest-only loan),較原先的37.5%為低。為了撇除7.5%的相差比率,不論是本地或國際投資者的借貸都會被縮減。這樣做或會打擊悉尼及墨爾本市場,但第一太平戴維斯(澳洲)住宅研究部主管Sophie Chick表示:「受惠於穩健回報、稅務優惠及養老金供款上限保障,許多人依然熱衷住宅市場。」此外,澳洲四大銀行,包括西太平洋銀行(Westpac)、澳洲聯邦銀行(Commonwealth)、澳盛銀行(ANZ)及澳洲國民銀行(NAB)已暫停貸款給海外居民,Chick認為此等措施已開始影響門戶市場。五月份,澳洲廣播公司ABC報道中國投資者逐漸退出墨爾本市場,令當地市道低迷。

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不過,Crown Group集團亞洲營銷總監Guy Major指出:「今次收緊借貸不是政府主導,而是銀行業主導。」銀行推出有關措施旨在提高自我保障。Major說:「收緊力度較以往大,但事實上,如果你在澳洲銀行開立帳戶,並提供合法入息證明,及與銀行建立恆常服務,我想在借貸方面應該不成問題。因此,我不認為新措施過於嚴苛。」

在許多房屋供應緊絀的地點,偏卻有空置單位不願出租,令不少人感到沮喪。為此,2017-18年度聯邦預算案通過推出向海外業主徵收空置費,如果該物業屬合理價格,並於一年內空置六個月,業主要繳交有關費用,最低為5,000澳元(又或相等於有關海外投資申請費用),還要再繳交維多利亞省空置住宅物業稅。

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西澳冒起?

西澳首府珀斯正逐步推行分層地契改革,努力令房屋供應更靈活及穩定。珀斯跟悉尼或布里斯本的市場周期大相逕庭,由於當地需求下降,導致商品價格下跌,變相令物業價格亦下跌。雖然商品具抑制價格的影響力,Chick卻認為:「珀斯人口增長預計會大幅增加,加上之前批出的建築量下跌,在此消彼長下,樓價會從谷底逐步回升,市場進入下一階段周期。對長線投資者而言,當地市場潛力可觀。」

不論將來有甚麼新措施,澳洲主要市場會先是應聲下挫,及後馬上反彈。Chick總結道:「我們認為澳洲住宅物業市場的吸引力,長遠而言不會改變,特別是現在全球多個城市都在徵收額外的印花稅。」

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另覓新天地

縱使有新的投資調控措施,昆士蘭首府布里斯本仍是不錯的投資選擇,因為當地無論是經濟狀況或人口結構都十分健全。在2012年至2016年期間,公寓價格有7.6%的穩健增長,售價中位數約是悉尼的60%;更吸引的是海外投資者附加稅只有3%,難怪不少投資者正密切注意布理斯本市道。

布里斯本逐漸走紅,原因之一是當地政府願意大幅投資在基建及生活設施上。其中一項是造價達30億澳元的Queen’s Wharf,合資夥伴包括周大福及遠東發展。項目位於Roma Street站,包括一家賭場、五間酒店、三座住宅大樓,還有娛樂、零售和餐飲設施。Metro Property Development投資銷售專員Joe Antonellis說:「這個項目令人振奮,我們在這裡發展已有好幾年,感覺最深刻的是許多人對這樣大型的項目很受落,擁戴高空發展居住概念。對布里斯本而言,這是個前所未有的項目,需要點時間去適應,但現已漸漸流行起來,布里斯本會是焦點所在。這個項目將成為一個新地標,要數上一個澳洲地標,已經是50年前落成的悉尼歌劇院。」Metro營銷總監Ken Woodley更直截了當地說:「Queen’s Wharf將會令布里斯本成為真真正正的旅遊熱點,這樣的特色難在墨爾本或悉尼找到。」


Broadway on Ann


Broadway on Ann


Broadway on Ann

在距離市中心數分鐘路程,位於紐斯特德河畔的活化區,將會興建100萬平方呎的商用空間。Metro的Broadway on Ann將提供247伙一房及兩房單位,面積介乎540至820平方呎,價格約375,000澳元(220萬港元)起。項目位處熱鬧社區,鄰近購物、餐飲及娛樂設施。更重要的是,距離中央商務區不到兩公里,令物業成為熱門租盤,對投資者而言,項目甚具轉售及出租潛力。Woodley補充:「布里斯本的租務需求大得令人難以置信。這個城市變得愈來愈宜居,不少年青人從郊區搬到城市,租金回報平均為5%。」 如果你錯過了Broadway,還可以考慮Metro 的Como,它是Newstead Central項目五座大樓之中的最後一座,提供197伙一房及兩房單位。Como定於7月開售。

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永恆的悉尼

在悉尼,正在興建的Waterfall by Crown, 是當地房產界巨頭Crown Group的發展項目之一,位於新興的Green Square,受惠於區內一項80億澳元的活化計劃,將新設一個全新火車站,連接五公里外的中央商務區,交通更方便。Waterfall亦是Crown Group最具誠意的綠色項目,將會有竹製的行人隧道,務求把豪華度假村概念搬到城市之中。


Waterfall

在Green Square內,Waterfall所在的Waterloo一向是年青專業人士和學生喜愛租住的地區,城中最好的大學、中小學都在30分鐘路程以內,這是其中一個原因,令一房租金過去五年連續每年有18%增幅,樓價則急升40%。與悉尼其他地區比較,Crown的Major認為:「Waterloo回報率較好,而且人口結構亦較佳,加上交通方便,又鄰近多間大學,該區增長勢頭已漸入佳境。」

Waterfall已於6月發售,早期買家不受新南威爾斯新修訂的印花稅條例規管,不過Major認為這項措施的影響亦不會持久:「我們會否跟倫敦一樣成為樓價難以負擔的城市?恐怕這將會是事實。政府可以收取印花稅及增加資本增值稅,但這些措施始終不可阻止 趨勢。」


Waterfall


Waterfall


Waterfall

Waterfall由SJB建築事務所設計,共有331個單位,分佈於三幢七層高及一幢20層高的大廈內,提供開放式至三房戶,以及頂層複式單位,全部採用天然石材及木材裝潢,項目最主要的元素是公共藝術品、花園、綠化景觀、消閒步道、天台泳池及電影院。還有全澳洲最高的人造瀑布,令項目更添魅力。

Waterfall預計於2020年落成,6月份推售的價格由650,000澳元起(380萬港元)。如有查詢可聯絡世邦魏理仕香港,電話:+852 2820 6553或發電郵至ipm.hongkong@cbre.com.hk。

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