樓市快訊

投資海外新興市場2017



現時所謂新興市場的定義莫衷一是,精明的投資者在2017年要更富創意了

世界各地有關新政府選舉和公投的新聞此起彼落,未來亦有多項結果公佈,使環球市場波譎雲詭,普遍認為「變幻莫測」是今年房地產市場的寫照。傳統的新興市場包括未開發及價值偏低的地點; 但另方面,亦指那些位於已發展市場內,然而因為種種原因,如欠缺工業設施或貨幣滙率偏軟而缺乏吸引力的地區。今時今日,新興市場可指任何地方,對投資者而言,每個地方的利幣一樣多。不過,政策的改變,亦可能扭轉整個局面。

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亞太區

根據羅兵咸永道和城市土地學會的年度《房地產市場新興趨勢》預測,新興市場再度受投資者追捧。該報告表示:「去年統計結果顯示,日本和澳洲的核心城市最受投資者歡迎,反映投資者採取『穩健投資』的策略; 而今年最受歡迎的頭四位均為新興市場,表示投資者轉向『追求回報』。」在新興市場方面,預計2017年區內表現最強勁的五大城市分別為班加羅爾、孟買、馬尼拉、胡志明市和深圳,上榜的還包括第七位的雅加達、第八位的曼谷,以及第20位的中國二線城市。這些城市正好填補即將成熟的市場,如悉尼、東京、奧克蘭、墨爾本、香港、新加坡和中國一線城市所造成的空缺。

班加羅爾的優勢源於其發展蓬勃的業務流程外包業務,以及對此服務的強大需求,可是印度限制非國民或居民以個人名義購買房地產,這政策讓馬尼拉和胡志明市穩佔亞洲新興市場的領導地位。菲律賓首府馬尼拉的經濟不斷增長,亦趨向多元化,在過去數年,當地市場對住宅物業的需求強勁,不過仍需解決由道特爾特領導的新政府,以及緊縮土地供應所帶來的挑戰。雖然胡志明市已成為東南亞地區經濟增長最快速的商業中心,不過投資者仍然採取觀望態度,因為特朗普政府揚言要退出跨太平洋夥伴關係協定,未知對依賴製造業為經濟支柱的越南會有甚麼影響。

而傳統的新興市場如柬甫寨和緬甸,尚有許多未解決的問題,兩個地點均以旅遊及度假物業為主,房地產市場模式沒有大轉變。緬甸市場幾乎是以機構投資為主:零售、辦公室、服務式住宅及酒店; 而在柬甫寨,2016年房地產業大興土木,導致供應過剩,加上中國內地的貨幣調控措施,以及歐美的不明朗因素,削弱主要投資者的入市意欲。不過,由於柬甫寨的優質地段回報可達7至10%,即使具風險,仍然十分吸引,特別是政府一向不干預多數人都可負擔的大眾住宅市場。

歐洲、中東和非洲

在歐洲、中東及非洲,投資者的目光都聚焦到利物蒲。不論脫歐與否,這個城市是英國「北方動力」計劃的最新成員,為資金提供安全的避風港。然而,區內亦有數個城市開始復蘇,包括都柏林和馬德里,但按一般標準,這兩個城市都不應列為新興市場,因為英國脫歐,才令投資者對愛爾蘭及捲土重來的西班牙感興趣,希望趁低吸納。

多年來都柏林已演變成為科技業的集中地(谷歌、臉書及推特的歐洲總部均位於都柏林)。2016年前三年,愛爾蘭是歐洲經濟增長最快的城市,資金正逐漸湧入都柏林,預計物業價格於2017年會增長8%; 同時,愛爾蘭未有計劃脫離歐盟。此外,西班牙的經濟曾經一度陷入困境,甚至威脅歐元區,新政府全力維持經濟穩定,降低失業率,令前景更加樂觀和正面。

杜拜正按一些迫切的需求作出改革。萊坊發表的2017年《全球城市報告》預測,自2013年房地產市道達致高峰後,杜拜一直努力向外推廣其旅遊及高科技城市的吸引力,以平衡其經濟中心的地位,政府大手筆投資於創意工業,吸引大型跨國企業如IBM及谷歌進駐。萊坊表示:「由於杜拜希望吸引年青、富創意的科技專才⋯⋯,發展商明白需要興建適合消費者不同收入水平的房地產項目。根據一項比較現有房地產產品和未來落成項目的調查報告顯示,發展商正縮小住宅單位的面積,以達到更容易負擔的水平。」

美洲

2017年,美國市場取決於新造就業職位和消費者負擔能力兩大因素。傳統的旅遊勝地(三藩市和紐約)在投資者心中保持一定的地位,不過,高昂的價格令資金轉向國內其他新興的二線城市,以獲取更高的回報,又或按大部份的個案顯示,把握該市房地產發展的高峰。德克薩斯州以其首府奧斯汀和達拉斯市為代表,獲羅兵咸永道選為最值得關注的市場,其他入選前20位的城市包括羅利、丹佛及鹽湖城。作為北卡羅來納州首府,羅利受惠於容易負擔的租金、低商務成本,以及國內其中一個最佳兼最強大的教育網絡。羅兵咸永道表示:「這些特質持續吸引各地房地產投資。」丹佛的旅遊業正篷勃發展、失業率是15年來新低、服務業亦欣欣向榮,更因為生活質素高,人口增加。至於一向較為低調的鹽湖城:「當地市場的職位主要來自醫療保健、金融、科技、消閒及酒店業,職位增長迅速,薪金增長亦較全國平均數為高」,亦吸引優質的勞動力和租戶。

最後,聖地牙哥和智利均被譽為南方的紐約,既有時髦的咖啡館、強健的經濟和具吸引力的住宅物業。不過,2017年萊坊看好哥倫比亞首都波哥大。經歷多年動盪,波哥大的局勢終於回復穩定,高效率和友善的營商環境吸引跨國企業陸續遷入。哥倫比亞市場一向以本地需求為主,然而隨著國際科技、礦業、基建及機械工程企業逐一開業,令本來以當地富裕中產階層為主的物業市場,需求更殷切。