樓市快訊

樓房漸高齡化,須有序拆遷及善後



公眾對增加房屋供應普遍關注,政府更在增闢土地方面表現積極。然而,對房屋高齡化日益嚴重,普羅市民卻似乎過度忽視。

根據2014年2月份發表的一份公開資料,當時全港已經有9,900幢樓高3層或以上的私人樓宇,樓齡超過40年以上,其中分佈在九龍市區的有5,000幢以上,而位處港島的舊樓,多數集在灣仔或中西區,共有約2,600幢。以上統計數字並逐年不斷遞增,故推算現時老齡樓宇總數有增無減,有學者更估計到了2046年,將有4萬幢中老年樓(樓齡達30年或以上)分佈全港各區。這些物業由於自然折舊,需按不同程度損耗作出針對性的修葺,一些長期保養欠佳的舊樓除有礙市容之外,牆身磚頭碎片隨時意外剥落,更會對過路行人構成突然其來的無妄之災。

在芸芸眾多居屋之中,位於沙田火碳的穗禾苑,早在1980年首批落成,屋苑共有3500個單位,在當時由於設計獨特四正,故得到不少好評並榮獲1981年香港建築師學會銀獎。屋苑落成至今有37年,已開始步入中高樓齡等級。

私人大型屋苑當中,位於荔枝角的美孚新邨,首期項目於60年代開始入伙,每單位售價由2.2萬元起始,先後分為8期落成,合共提供約1.3萬個單位,昔日首批業主若有幸持貨至今,樓價升幅百倍計算,獲利輝煌,然而首期大廈樓齡已屆49年,可謂垂垂老矣,就算保養得宜,也祇可以延緩折舊程度,早晚也要面對遷拆重建之局。

太古城及沙田第一城是鼎鼎大名的地標屋苑,均是發展規模龐大的樓群,港島太古城共有1.2萬多單位,而第一城也提供超過1萬多單位,兩者首期大廈樓齡分別在36至38年之間,相信在20年後,也將成為重建遷拆最傷腦筋的挑戰。此外,全港尚有一些提供數千單位的居屋樓群,樓齡也開始老化,故除非政府開闢土地計劃可以順利推進,否則要人人安居不易達成,重建拆遷安置更不提也罷。

由於政府已有實施強制驗樓計劃,規定樓齡30年以上樓宇,必須每10年檢驗結構安全及進行保養修葺工程,故相信管理完善的屋苑折舊較慢,但由於很多早年落成物業的大廈公共設施已經老化或不合時宜,故銀行估價與同區新樓有一定折讓,屬合情合理,並非樓價偏低,買家宜小心衡量。

>> 上一篇:九龍樓市起飛 基建功不可沒

>> 下一篇:地價創新高,誰的責任?