樓市快訊

印花稅知多少



在香港買樓,支付印花稅既是必要,亦是當中最複雜的一環,政府剛於11月初新修訂印花稅,今期Squarefoot為你拆解印花稅迷團

印花稅是稅項的一種,亦即支出。免稅品之所以吸引,在於那些名貴香水、酒類或電子物品的售價不包含入口稅,等同獲得折扣。印花稅是指在香港政府記錄冊上正式登記名下物業或租約,稅款一般要在30天內繳付。整個概念簡單,複雜的部分在於如何準確計算印花稅以及置業成本。香港物業印花稅自2013年起未再有變動,現在是探討的好時機。

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舊去新來
曾幾何時,計算買樓資金有一套方程式,就是把置業成本的10%用作裝修費,1%作經紀佣金、律師費,約2至3%作印花稅。但現在一切也複雜得多。

香港目前有三種印花稅:分別為2010年11月20日生效、於2012年10月27日修訂的特別印花稅(SSD);2012年10月27日生效的買家印花稅(BSD); 2013年2月23日生效的雙倍印花稅(DSD),又名從價印花稅。

特別印花稅針對住宅物業炒賣活動,若物業在購買日期起計三年內出售,不論該物業以個人或公司名義持有,均須支付該稅項。若在購買物業後6個月內出售,稅率為售價的20%; 6個月至1年內出售為15%;12至36個月為10%。以上稅率分別較2010年以前上升5%。

買家印花稅針對香港永久性居民以外的買家(個人或機構),是一種額外的徵稅,稅率為購入價的15%,該買家仍須支付從價印花稅。

雙倍印花稅是最難理解的一種,因徵稅金額視個別情況而定。首次置業的永久居民,若物業價值不多於200萬,只需支付100元;但若超過2,100萭(正確是$21,739,120),稅率便高達4.25%,非永久居民則為8.5%。但自今年11月5日起,新的印花稅生效,買入第二層住宅所繳付的雙倍印花稅,劃一徵收15% ,新稅率亦適用於非本地居民及公司。(詳細的稅收列表可上www.gov.hk瀏覽。)

假如購買西營盤縉城峰一個價值2,400萬的單位,若計及稅項,實際置業成本為$31,200,000,比樓價高出接近30%(包括買家印花稅及雙倍印花稅),還未包括裝修、律師費及佣金。若買家是永久性居民,假設本身物業已持有三年,價格可降至$25,020,000。



沒完沒了
印花稅及免稅額種類繁複,入市前需要計算清楚,因樓價不能反映最終的置業成本,這亦解釋了為何香港樓市因印花稅措施而應聲下挫。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅認為政府已做了為樓市降溫的工作。他表示:「住宅成交量因此大幅下跌,樓價亦見回落,惟數月前發展商推出新一輪銷售優惠,才令量價齊升。」有關優惠包括按揭成數高達8成以上,或提供回贈或折扣抵銷印花稅。事實上,即使在中小型市場,印花稅也佔相當比重。高力國際研究及諮詢部董事石峰指出:「以一個700萬物業為例,投資者須支付7.5%的雙倍印花稅、15%的買家印花稅,於轉售時甚至要支付特別印花稅,合共約157萬5千元。」

這筆寵大的印花稅就是傳媒所指的辣招, 自生效起三年來,政府或金管局未有任何動靜,但隨著內地資金持續湧港,當局終於在今年11月4日再次出手。仲量聯行評估及諮詢服務區域總監Cliff Tse表示:「新修訂劃一為徵收15% 稅項,影響二手物業需求,特別是針對投資者。」新的修訂可降低投資者對細價樓的需求。「就價值400萬以下物業,投資者不介意支付雙倍印花稅,但現在急增至15%,能收阻嚇作用。」至於辣招何時徹回,仍然是未知之數。

石峰預料印花稅會「持續,考慮到樓價從2015年9月高位回落的整體跌幅只有6%。值得留意是,2015年9月至2016年3月期間,樓價跌幅曾有11%。」傳統智慧告訴我們,假若樓價有10至15%的調整,政府才會採取進一步行動。

紀言迅同意說法,並補充:「政府一直強調印花稅有需要繼續實施,即使樓價在早前出現回落。除非樓價大跌,否則徹回或修訂的機會渺茫。現時有不少人買不起樓,預計情況會持續,要等到市場有更多新供應才有轉機。」