樓市快訊

海外投資指南:香港-德國-日本-馬來西亞-泰國-美國


香港人是傑出的投資者,但最近有研究顯示,由於投資者不熟悉海外物業投資的法則,投資海外物業的數字相對減少。在投資海外物業前,你必須考慮以下幾個問題﹕你是否需要與中介公司簽訂合同,讓你在第三方的保護下,免墮非法發展商的陷阱?是否所有司法管轄區均會在你未能完成交易時,強制沒收所有訂金?雖然眾所周知,這些問題只是冰山一角,但我們尚且嘗試在此澄清一些基本規則,並會一連兩期刊載有關在十個海外地區投資物業的基本資料,包括香港,大家不妨參考一下。現在先提供六個地區的資料,其餘將於下一期刊載,請密切留意!

香港
永久業權或租用業權:
除了座落於中環的聖公會大教堂外,香港所有土地的租賃期最長為999年。
印花稅,資本利得稅和租金收入稅:
香港不設資本利得稅,所有物業交易及租金收入只須繳交上限為16.5%的利得稅。
託管機制:
就二手物業而言,買家須直接付款給供應商或供應商的律師。至於一手物業,訂金和後續費用則繳付給發展商的律師。
首期付款和退款:
現時價值一千萬以下的住宅物業首期為40%,一般而言,如果買家未能在簽訂臨時或正式買賣合約後完成購買手續,他們將會損失全部訂金,更可能需要賠償賣家的損失。

Christopher Dillon | Landed Hong Kong作者 | www.landedbook.com

德國
永久業權或租用業權:
德國物業的擁有權多以永久業權的形式持有,只有極少數是例外的。
印花稅,資本利得稅和租金收入稅:
不同地區徵收的印花稅亦有差別,分別由3.5%至6.5%不等,柏林所徵收的印花稅則為6%。資本收益和所得稅率取決於買方的稅率。德國並不會對擁有超過10年的投資物業徵收稅項。許多國家均設有雙重稅收協定,而且各有不同,但對於外國買家而言,市場的透明度仍然是很高的。
託管機制:
一般而言,買家須直接付款給供應商,而且整個購買流程必須由公證行人員監督,但在某些情況下,買賣雙方可以在管理合同的公證行監督下,協議使用同一個託管賬戶。
首期付款和退款:
海外買家須繳付40%至50%的首期。如果在二手市場購買物業,一旦合同中所協定的到期日已經生效,買方必須按購買價格付款。由於合同無法「取消」,因此融資或股權之分配必須於簽訂合約前安排妥當。除了付款時間表有所不同外,一手市場的情況亦大致相同。為了保障買家,防止發展商破產或資不抵債,款項會按建築進度而分期付款,當買家接收了物業並確認一切妥當後,才會繳付所有餘額。

總經理Sebastian Fischer | Engel & Völkers Berlin-Mitte | www.engelvoelkers.com

日本
永久業權或租用業權:
日本所有物業均屬永久業權形式。
印花稅,資本利得稅和租金收入稅:
購買價介乎100萬至5,000萬日元的物業,印花稅為2,000至20,000日元不等。首5年的轉讓資本利得稅為39%,其後為20%。至於每年在日本居住不少於180天的物業持有人,稅率為30%及15%,並須繳交租金收入稅15%。
託管機制:
對於小額的交易,業主或賣家會收取首期作訂金,至於金額較大的交易則需要由第三方託管。
首期付款和退款:
首期金額一般為銷售額的10%,但在某些情況下,例如當資金來自一些設有外匯限制的司法管轄區時,賣方會要求把交易的首期金額提高至15%至20%。如果買家無法申請按揭或進行擔保融資來繳付結餘款項,買家所繳付的首期款項將會被沒收。由於需求量大,小額交易(1,000至3,000萬日元)的競爭非常激烈,因此,買家需以現金繳付(100萬日元或以上),以確保物業於簽訂初步協議前幾天獲得保留。

Joe Law | 興惠顧問有限公司 | www.jladvisers.com

馬來西亞
永久業權或租用業權:
房地產的擁有權屬永久業權,為期99年,視乎不同地區而定。
印花稅,資本利得稅和租金收入稅:
海外買家必須於吉隆坡和檳城購買價值100萬馬幣的物業,並於柔佛部分地區購買50萬馬幣物業。至於價值馬幣百萬零吉的物業,印花稅為24,000馬幣,比例上限為3%。首五年的資本收益為30%,其後為5%。租金收入稅則為26%。
託管機制:
資金會由住宅房物業發展帳戶HDA管轄和支配,發展商在項目建築進度達到50%前無法取得款項。
首期付款和退款:
不論是一手或二手市場,海外買家均需繳付40%至50%的首期款項,一手物業通常會有回贈的優惠。如果買家未能成功融資須罰款500馬幣,罰款通常由發展商收取。

Gabriel Choi | Asia Homes | www.asiahomes.com.hk

泰國
永久業權或租用業權:
泰國公寓總面積的49%,可以永久業權的形式賣給外國人,但土地只可以租用業權的形式出售。
印花稅,資本利得稅和租金收入稅:
泰國物業的轉讓費為正式估價的1%,費用須於業權交接當天一次過繳付。物業出售後,政府會對未滿五年的物業徵收3.3%的特殊營業稅,並會對持有五年以上的物業徵收0.5%的印花稅,同時亦會按物業出售時的價值,收取1%至3%的所得稅。
託管機制:
發展商會收取首期款項。
首期付款和退款:
海外買家購買一手物業時,需要先繳付30%的首期款項,最後才繳付剩餘的70%。至於在二手物業市場,只要買賣雙方在價格上達成協議,一般也要求全額付款,若最後未能完成交易,所有資金將被沒收。

Kingston Lai | 亞洲銀行家俱樂部 | www.asiabankersclub.com

美國
永久業權或租用業權:
美國物業主要以永久業權的形式持有。
印花稅,資本利得稅和租金收入稅:
雖然美國有些城市會徵收超過100萬美元的豪宅物業稅,但美國並不徵收印花稅。資本利得稅則按照聯邦稅率所訂的15%至23%收取,稅率取決於持有超過一年的物業所得的收益。國有資本收益稅的範圍可高達13%,通常介乎1%至6%之間。由於折舊的緣故,海外業主通常所支付的租金所得稅都是有限的,但對於租金盈利超過439,000美元的物業而言,聯邦稅率的浮動比例由10%至39.6%不等。在州級地區,浮動比例則為0%至10%。
託管機制:
所有交易均須透過第三方的託管機制來完成。首期訂金須繳付給中介(公司或律師事務所)。
首期付款和退款:
在加州的一手市場,首期款項一般為3%,最後繳付餘下的7%。紐約的訂金由10%至25%不等,一般為15%(先繳付10%,再於發展商宣佈項目落成時再繳付餘另外的5%)。加州二手市場的首期款項為3%,紐約則為10%。如果買家透過融資購入物業,該合約將通常會有條款列明,如果買家不獲貸款保證,交易是可以終止的,所繳付的訂金亦會退還。

Sam Van Horebeek | East-West Property顧問 | www.eastwestproperty.com