樓市快訊

B計劃


當我苦尋了18個月,仍然未找到合心意的居所時,真的感到十分徬徨!最後在房地產經紀Martin的幫助下,我終於找到了一個家。由於Martin知道當時正有兩個潛在買家打算與我展開競購戰,因此我提出了一個定價,並繳付一筆巨額款項作為訂金,以完成這項交易。其後,我收到了一個壞消息,銀行告訴我,按照我的稅收而言,我獲得抵押貸款的機會很微。

這個消息令我多晚失眠。要在香港置業,買賣雙方必須在銀行審批貸款前,簽訂臨時買賣合約。但在這個時候,我已經繳付了首期訂金。然而,如果我的還款能力沒有達到銀行認可的標準,而這個審批過程可能需要長達兩個星期才完成,但首期訂金已付。如果銀行需要更長的時間來審批,而須於繳付首期訂金後兩星期內繳付的中期付款的限期又到了,但由於我無法於限期內完成交易,因此我需要向賣家支付雙重罰款(或雙倍首期訂金),再加上一倍我經紀的佣金。

這肯定是一個兩難的局面,幸好我的銀行經理Simon提醒我要謹慎一點,我實在非常感激他。其實我的情況並不罕見﹕我是在家中獨資經營小生意的,雖然我一直努力地開源節流,但基於我的工作性質,大部份的開支其實也屬於生活費的一部份。情況與保險經紀相似,由於他們的工作需要經常與客人互動接觸,因此花費在吃飯、旅遊和服裝上的費用亦不少。

當我在多倫多擔任室內設計師的時候,Home Savings & Loan是我其中一個客戶,它是另類的貸款公司,標榜自己可以替代銀行,並可以提供比信貸公司較低的利率。雖然我知道,以突出廣告作宣傳的信貸公司如亞洲聯合財務(UA Finance)或邦民財務(Promise)在香港也大行其道,但我也寧願選擇在香港與Home Savings & Loan同等級數的信貸公司,也不願選擇其它銀行,所以我開始四出打聽香港與Home Savings & Loan同等級數的信貸公司的資料。香港作為亞洲的國際都會兼金融中心,我相信這裡一定有適合我的選擇。當我與其他置業者同樣在置業的過程中處處碰壁,不得要領時,我更希望知道與銀行同走傳統路線的是誰,於是我瀏覽香港按揭證券有限公司(HKMC)的網站,看看到底是誰批准本地數十間銀行以外的信貸公司上市。

在機緣巧合下,我在HKMC的網站發現歐力士財務公司(ORIX Finance Services)榜上有名,是6間獲准成為抵押貸款銷售商之一,我決定立即實行B計劃,即使當時我在銀行申請的按揭貸款計劃泡湯,至少我也有兩手準備。於是,我親自到訪歐力士,並與他們的代表Josephine會面,希望了解清楚她公司的資料,她亦很詳細地向我介紹她們公司的背景。

歐力士與亞洲聯合財務及邦民財務一樣,總部設於日本,自1970年代初已於香港展業務,其核心業務是為大企業提供設備融資,同時亦提供消費融資服務,業務範圍涵蓋汽車和置業按揭貸款。Josephine強調公司並不會投放資源宣傳按揭貸款,因為它只佔整體業務的一小部份,但她仍然樂意聆聽我需要,以評估我是否合資格申請她們的貸款。我終於可以鬆一口氣了,而且更有信心計劃新居的裝修。

有些地區如加拿大,銀行和信貸公司所收取的利率只相差1%至2%,而歐力士和其它類似的信貸公司則會收取最優惠利率或最優惠利率加1%,可高達5.25%,比很多大型銀行就置業按揭貸款所收取的利率高出3%至4%,按這個利率計算,假設一個少於700萬港元的物業,申請為期20年的按揭貸款,以及一筆價值比率為60%的貸款,這個利率相等於要買家每個月額外多付5,000至7,000元。雖然每個月要多付5,000元的確是一個很大的負擔,但我要購買一個理想的家的決心戰勝了一切,即使有相關的罰款也在所不惜。

此外,歐力士也有一些與銀行不同的條款,例如,如果我在首兩年內還清貸款或提前部分還款,我將會被罰款,金額為原來貸款金額的特定百分比;例如,從第三年起,每一個提前償還部份的定額罰款為$ 2,000。相比之下,大多數銀行均容許貸款者於貸款批出一年後償還部份債項而不會罰款。歐力士還會收取物業估價費,但銀行通常會豁免該費用。

我按照之前提交給銀行的文件,提交了一套一式一樣的文件給歐力士,Josephine要求我提供一些現場的照片,她就可以於幾天內向我報價,而Simon則用了10個工作天來完成他負責那部份的工作。最後,我還是選擇了透過銀行進行按揭貸款,因為較低的利率始終是較為明智的選擇。不過正所謂有備無患,我仍然會為當時實行了B計劃而感到高興。

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