樓市快訊

樓市政策短評2015

樓市政策短評20152015年即將過去,本港樓市算是平穩過度。樓市政策是影響物業表現的一個關鍵因素,本年度樓市措施好壞參半,好的當然要大力支持,欠妥善的要加以警惕;未上台的更要仔細審視。立即看看主要樓市政策的利弊,並為新的一年作好準備。

明智之舉

「一帶一路」被喻為近年來最佳的投資政策之一,相信會為本港及內地商廈市場帶來新的機遇。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管David Ji表示,「一帶一路」以基建合作為切入點,將促進亞洲、非洲及歐洲國家與城市間的交流,藉此增加彼此的經濟互動。參與策略的國家及城市對辦公室、港口及物流設施等等的需求也隨之上升。完善的交通可令衰退中的零售市場重現曙光,本港也有望重奪領導的位置。香港可以為「一帶一路」提供專業的會計、金融、法律、物流及項目管理服務。同時,有關的內地及海外企業相信亦會在本港設立總部及分區辦事處,直接令工商廈市場受惠。

高力國際研究及顧問高級經理Joanne Lee也認同與內地聯繫的重要性,指出2014年滬港通對本地辦公室市場帶來動力。至十月,中環辦公室空置率下跌至1.3%,乃2008年的新低,租金價格亦見反彈。李氏指出,內地企業的發展將會繼續對本地辦公室市場構成影響。內地企業以高價收購灣仔美國萬通大廈及紅磡One HarbourGate,大大提升市場信心。美國萬通大廈以天價125億元出售,創下本港歷來最大宗單幢物業的成交紀錄,平均呎價$36,187也是有史以來最高。另外,One HarbourGate則是九龍區歷來最大宗商廈成交。

拙劣之作

為了提高銀行風險管理能力(儘管不少銀行是促成2008年金融海嘯的罪魁禍首,也協助不少大客戶逃稅),金融管理局在今年推出收緊按揭措施,並且適用於香港永久性居民及首次置業買家。IP Global分銷總監Jonathan Gordon認為,這是本年度最差的樓市政策,影響的不只是買樓出租的投資者,亦波及首置買家。政策規定,七百萬以下的物業須支付至少四成首期,無疑令不少自住買家形成財政壓力,惟有暫停買樓計劃。政策的出發點是好的,一旦日後加息,供樓負擔增加,業主或會難以支付貸款;不過,金管局實在要多想一步,以免令成千上萬的自住買家無辜受牽連。

至於零售市場,情況亦有點悲觀。近年來,本港的零售商店租金也名列全球首位,但此寶座卻已被紐約奪去。若情況持續,將對零售市道造成重大影響。李氏指出,內地經濟放緩,加上嚴格的管制政策及打擊貪腐措施令本地零售業受挫。估計未來的一線零售商舖租金將會大幅下降近25%。內地的消費模式正在迅速改變,可能令租金再跌10%,買家亦趨向保守。當然,本地的消費模式也不能幸免,日後或會出現急遽變化。

有待驗證

環球方面,英國將在2016年4月1日起實施新的印花稅。政策會否成為卡梅倫任期內的一項德政尚有待分曉。然而,消息一出,市場反應都不甚支持。有些英國媒體更直指政策將逼使投資者「逃出」英國。4月1日起,政府將因應樓價,向換樓或買樓出租人士開徵3%的額外物業印花稅。倫敦萊坊全球研究主管Liam Bailey表示,政策當然對投資者不利,畢竟他們多了一項支出。但推出的原因正是要鞏固倫敦經濟,維持市場求過於供的比例。因此,抑制樓價過度膨脹是必要的。然而,政策上台後反應如何,還須靜觀其變。