樓市快訊

美國門戶城市重拾動力

美國門戶城市重拾動力2008年的金融海嘯,由美國紐約延伸至全球。隨著美國經濟日漸復甦,投資者對當地物業重燃信心。美國主要城市如紐約、三藩市及洛杉磯仍受到全球投資者歡迎。根據高緯環球,全球物業投資額在2014年下跌了6.3%,投資額卻高達3,240億美元。

經濟復甦
過去數年,中國經濟一直氣勢如虹,但隨著低息持續、經濟環境改善、美元轉強,以及美國一向被視為資金避風港等因素,投資者對美國物業重拾信心,哪怕過去曾發生過動盪。香港物業投資顧問公司Blackfish總裁Charlie Rosier表示,不少香港及內地客戶認為中港兩地物業增長放緩,因此有意轉投海外市場。加上在美國置業,即使日後國內經濟轉差,自己和子女也可搬到當地居住。

近期人民幣表現反覆,甚至出現過5%的貶值,雖不至於造成恐慌,卻對中國經濟構成一定程度的影響,尤其目前正值美元升值。一向以來,外匯交易不是中國的強項,但Rosier相信,對於未持有海外物業的中國投資者,人民幣貶值將會蒸發了他們的資產。美元強勢只會吸引更多投資者的青睞。中國經濟降溫,資金湧出海外也是無可厚非。人民幣疲弱,投資美國市場總比把資金放在國內來得好。

美國一線城市紛紛成為投資者爭奪的地區,洛杉磯的城市復興計劃大大增加了其吸引力,令當地居民及遊客直接受惠。由1999年起開展的重建項目和全新的市內康樂設施,帶動洛杉磯住宅樓價在1999至2013年間大升150%。事實上,洛杉磯本身條件也不差。一直以來,洛杉磯的住宅供應不足;但專業人士卻有增無減;租務需求強勁,每平方呎價平均約600美元,樓市向好是意料中事。三藩市多年來租金及樓價高企,單在2012年樓價已上升了74%。不過,價格高卻未有令投資者卻步。西雅圖試圖趕上,但三藩市始終是不少科企及新公司的理想地點,有穩定的租務支持。一線城市中還有曼克頓值得留意。

三大市場
波士頓、侯斯頓及芝加哥市場一直受到憧憬,而邁亞美因與南美洲關係密切也漸受投資者歡迎。但若論投資者最歡迎的地方仍然是紐約。其次是三藩市及洛杉磯。Rosier也留意到這個趨勢。他認為,三線城市有更大的利潤空間,資產增值的可能性也較大,但投資者大多著眼於資產保障,即使利潤比較保守,也勝於管理次級城市物業,始終風險大,心裡壓力也較大。然而,當地居民對物業的需求同樣熱熾,投資者要分一杯羹,也絕非易事。

曼克頓是全球最受歡迎的投資地點之一,須以謹慎的借貸及有限度的供應令市場穩定。仲量聯行紐約資本市場部副主席Scott Latham表示,價格在一千萬美元或以上的住宅公寓,大部份買家會支付現金;反之,價格在一至三百萬美元左右的住宅,買家則以借貸付款。當息口上升時,或多或少會影響物業市場,即使作用不大。曼克頓需求強勁,若一位買家未能獲得借貸,另一位隨即補上。

對資金雄厚的買家而言,市場當然不乏選擇。紐約著名發展商Extell Development的One Manhattan Square座落於下東城(Lower East Side),正正是重建地區的中心位置。One Manhattan Square佔地兩公頃,共80層,提供800個單位。一至三房單位價格由300萬美元起(約2,400萬港元)。正如洛杉磯,區內會打造成一個住宅中心,One Manhattan Square也可受惠。Extell Development副行政總裁Anthony Mannarino表示,多年前這裡就只有華爾街,放工後商店關門,就是如此。後來人們遷到市中心,大廈漸漸落成,整個地區也熱鬧起來。另外,CIM Group及Macklowe Properties的超級豪宅項目432 Park Avenue位於紐約中央公園附近的傳統核心地段。項目提供104個單位,面積介乎3,575至8,255平方呎,餘下單位價格由1,695萬美元起(一億三千萬港元)。

洛杉磯的供應比曼克頓多,預計2016年底將有6,700伙新單位投入市場,包括位於金融區的888 Hope Street,還有位於藝術區的Garey Building。有關當局更建議興建14,000個單位。根據三藩市商業時報(San Francisco Business Times),洛杉磯會發展60,000係新單位,當中9,000個已在興建當中。