樓市快訊

柏林樓市 邁步向前

柏林樓市 邁步向前在過去數年,德國首都柏林的樓價持續上升,升幅更超越國內傳統經濟和金融中心-慕尼黑和法蘭克福,躍升為歐洲房地產新貴。柏林樓宇動工量增加,因而備受國際投資者青睞。然而,一線市場是否唯一的投資途徑?

拾級而上
柏林是世界上最發達的城市之一(詳見今期休閒生活)。自德國在1990年統一後,柏林已成為歐洲領袖,若無德國帶領,歐洲恐怕難以走出歐債危機。現時,柏林的經濟全面向上,人口及就業率等基本因素穩健,房地產市場漸趨暢旺。仲量聯行的2015年上半年度德國住宅市場概況指出:「由於德國於2002至2010年間經濟增長疲弱,失業率處於較高水平,使人口下降。但自2011年起,德國經濟增長已重拾升軌。」值得一提的是,與歐洲部分國家如丹麥、匈牙利等不同,德國深明其人口老化及出生率偏低,因此歡迎難民以助解決勞動力短缺問題。

儘管德國經濟仍有隱憂,但柏林的樓價低,回報率高,租賃需求穩定,空置率更低於3%,使其房地產市場得以延續2014年的強勢。安閣物業柏林及米特區總經理Sebastian Fischer表示:「柏林經濟持續增長,就業機會及收入同步增加,住宅需求攀升。除了投資方面,由於很多人移居柏林,社會得以加速發展,人民生活更豐富多采。」

雖然柏林樓價正逐步上升,但仍遠不及其他國家的首都地區。扎貝爾地產集團行政總裁及創始人Thomas Zabel表示:「放眼歐洲各大城市如巴黎、倫敦、莫斯科等,樓價普遍已拋離柏林。此外,柏林的房地產市場長久以來以租賃為主,只有15%的柏林人擁有自住物業。因此,投資者和業主出租黃金地段的住宅時,甚少遇到拖欠租金的情況。」

成功往往帶來新的發展方向。仲量聯行指:「現時德國住宅深受國內外投資者歡迎,令供應緊張,樓價高漲,不少投資者轉投二、三線城市的物業。由於德國住宅的吸引力不斷上升,大型發展項目在全國湧現。今年四月,英國金融時報介紹了兩個在亞歷山大廣場(前東柏林市中心)的矚目新盤-俄羅斯發展商MonArch旗下的混合式發展項目Alexander A和美國發展商漢斯有限合夥公司旗下的住宅及酒店項目。漢斯有限合夥公司的項目更由著名建築師法蘭克.蓋瑞設計。兩個項目快將獲批出售,開創物業投資的新方向。

二手興起
亞洲買家普遍喜歡新樓,不但易於管理,維修風險亦較低,這對海外投資者至關重要。但他們的喜好正逐漸改變。據Fischer所指,建築風格、歷史特色及現成住宅均令二手樓越來越受歡迎。從投資角度來看,德國人喜歡古老建築,所以二手樓不難租出。Zabel對此卻不認同,並指:「亞洲客戶因個人喜好傾向選擇新樓。中國物業甚少有私人永久業權,因此現樓不受歡迎。但中國人在德國買樓卻可擁有真正業權,對中國人特別具吸引力。當然,舊樓有不少隱藏成本,例如維修、高稅率、強制驗樓等,變相令回報減少。

儘管如此,柏林中部米特(Mitte)和鄰近地區仍然是黃金地段,而周邊二線地區已逐漸趕上。Fischer喜歡克羅伊茨貝格(Kreuzberg)和弗里德里希(Friedrichshain)東部、潘科(Pankow)部分地區和位於弗里德里希西部的利希滕貝格(Lichtenberg)。Zabel則喜歡西部的夏洛滕堡(Charlottenburg),亦認同前東柏林地區,例如位於潘科的普倫茨勞貝格(Prenzlauer Berg)和弗里德里希等,對欲購買公寓的買家呈現吸引力。Zabel說:

「普倫茨勞貝格和弗里德里希經過大規模翻新後,建立起優質住宅區,使德國及海外買家的需求持續高企。所有位於柏林的地區皆積極發展,而租戶和買家均渴求市中心的住宅。」

仲量聯行指出:「環球市場目前皆面對投資回報率下滑的困境,但由於德國經濟繁榮及樓市穩定,只要利率沒有重大改變,資金將繼續流入樓市。」不過,這不代表樓市沒有下行風險。柏林政府以嚴苛聞名,或會窒礙城市發展,其租金管制政策亦有可能打擊樓市。Fischer解釋:「租金管制限制加租幅度,但對長線投資影響不大。相反,業主與租戶間的溝通和德國的官僚主義是更棘手的問題。」因此,Fischer建議買家選用信譽良好的物業管理公司。如果購買二手樓,則須確保單位已妥善裝修。Zabel表示:「從宏觀角度看,貨幣政策對樓市影響重大,只可惜難以預測。」他提醒買家,德國採取保守的按揭貸款政策,如果歐元升值,很可能影響海外買家的按揭貸款。然而,德國將繼續成為歐洲最安全的資金避風港,長遠有利柏林持續發展。Zabel總結:「柏林人口不斷增長,住屋需求隨之增加,但每年建屋量只有約6,000至8,000伙,顯然柏林樓價將繼續穩步向上。」