樓市快訊

日本二手市場潛藏機遇

日本二手市場潛藏機遇2013及2014年大量海外發展商來港推售房地產項目,大力吸納海外資金,一直努力復興經濟的日本也不例外。首相安倍晉三上任後不斷推出措施吸引外資,而近期日本發展商來港銷售新建住宅項目,銷售資料備有中英文版本,並委託主要物業代理經銷,可見引資浪潮已蔓延至獨立投資者。越來越多投資者進軍日本市場,連帶當地二手物業市場也蓬勃起來。

掌握市場
購買日本物業,須要先了解其市場及經濟表現。日本具有穩固的經濟基礎,主要城市如東京的人口結構有利房地產市場發展;當地法制透明度高,而且買家可擁有永久業權,是亞洲區內其中三個可向買家提供永久業權的國家之一,也是區內三個安全的資金避難所之一,故對投資者甚為吸引。然而,日本量度面積的單位與香港及歐美國家所用的不同,日本是以Tsubo計算面積,每一Tsubo約35平方呎;或以榻榻米的數目計算,這對海外買家容易造成混亂。

如同其他成熟市場一樣,日本二手市場都是有價有市的,部份較進取的物業投資者開始涉足該類市場,特別是東京的二手市場。相比新樓,二手物業回報率更佳、價錢更便宜。日本房地產代理大京香港有限公司經理Yasuoka Akihiro表示:「由於日本正為2019及2020年舉辦的國際體育盛事大興土木,加上全國有大大小小的基礎建設項目進行中,令建築材料費和工資不斷上漲,一手市場價格亦因此持續上升。」

Yasuoka又說:「二手市場物業相對便宜,買賣手續簡單,加上一手市場的租金升幅追不上價格升幅,回報率下跌,投資者於是轉移到二手市場。」

興惠顧問有限公司董事總經理Joe Law指出:「二手物業價格當然較一手的便宜,回報率亦較高。然而,二手市場的投資重點在於樓齡。1990或2000年代興建的物業無論外型和結構都較優質,投資較安全;早一些年代的物業出租較難,還要支付高昂的維修費及管理費;此外,要向銀行申請按揭貸款亦不容易,資本增值欠理想。」

追逐回報
根據物業代理Sumitomo最新的資料顯示,過去十年,東京都會區二手物業價格穩步上升,經歷過2008年全球金融風暴及雷曼兄弟倒閉事件,以及2011年的地震海嘯,2014年二手市場價格每平方米計較2004年上升37%。
由於二手物業價格維持穩定增長,投資者可將它視作價格穩定的資產。雖然現時二手物業價格約是一手的七成,但隨著建築成本往上升,市場預計二手物業價格仍有上調的
空間。

如要投資日本,應如何選擇?Yasuoka表示:「雖然日本的二手物業市場以東京為主,但其他大城市的二手物業價格均上升,投資者市場仍不斷擴張。」Yasuoka建議投資者不妨考慮其他大城市,例如大阪、橫濱、名古屋、神戶、福岡及札幌。他指:「但如果考慮當地人口流動及投入的海外資金,東京毫無疑問是最穩健的市場。」Law亦指出現時最受投資者歡迎的地點仍是東京,特別是新幹線Yamanote路線千代田站至港區站之間地區的物業;這些地區同是商業住宅區和旅遊區,物業風險低,入住率高,具備升值潛力。位於東京Minami Azabu區或Embassy街附近的2,000平方呎超級豪宅,售價約2億至3億日圓(1,300至2,000萬港元),
但同類單位在東京其他地區約售1億日圓(600萬港元)。

不過在回報率方面,Law認為優質的二手物業與一手物業相差不遠,一個全新物業的回報率約4.5%,而位置優越的二手物業回報率也有4%至8%;分別在於一般物業單位多是一房或兩房,而豪宅單位面積大很多。此外,超級豪宅與一般物業的質素亦有所
不同。 無論哪種物業類型,設計、位置及級數都會影響價格及回報。Yasuoka認為安倍經濟學推動著市場發展;東京23區每月有超過1,000宗成交,行政區附近的成交亦逐步上升,市場發展將會繼續以東京為首。