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租金下跌 樓市見頂訊號

市場最近最熱門話題之一,就是樓市何時「爆煲」?用此術語,可能太過誇張,香港樓市經過政府多輪「需求管理措施」後,會大幅下跌機會不高,但今次樓市周期,由上一次高點1997年運行至今,已長達18年,與過往兩次周期,均是16年比較,已經是異數。這個牛市究竟會何時見頂,相信大家都有不同估算。

當然,每一次樓市見頂,都會由不同的政經事件所觸發,例如67年暴動;81年中英談判;97年金融風暴等,這些事件都不容易事先估計。問題更複雜是,即使有巨大的政經事件發生,樓市也並不是每次都會回落,例如89年六四事件,樓價6個月後大升;08年金融海嘯,也能夠在下跌25%後,V型報復性上升,時至今天,這些觸發性事件,只是令樓市見頂下跌的必須條件,並不是充份條件,樓市必須在運行周期達到高位,樓價已超越了其應有的價值,才具備下跌的條件。



市場上有三種業主,分別是用家、投機者及投資者,投機者在辣招下已被消滅;用家在決定買樓時,必須考慮其他主觀因素,所以一般反應都會較投資者慢,以上辣招令買家在三年內賣樓要付SSD,令賣樓的考慮更多;投資者在過去已經大幅減少入市,手上保留不少都是可以隨時估售,免付SSD的物業,他們的反應會最快,對投資者來說,只考慮回報,最好是財息兼收,樓價又升,租金又升,但即使租金能夠維持,在美元利息不會大上的背景下,買樓收租仍然有市場。

不過,租金是可升可跌,與普羅大眾的收入掛鈎,自2003年自由行的數字不斷擴大,對零售、服務業人才的需求也隨之大幅上升,薪金也當然水漲船高,請人難都是社會的共識現象。

隨著美元大升,國內經濟也慢下來,加上佔中運動與反水貨客活動,令中港矛盾升溫,自由行的數字會否下跌,對本港的中下階層打工仔收入有極大的影響。一旦收入減少,租金的負擔能力自然也下降,租金下跌令回報下跌,就無法支持當今高昂的樓價,樓價就會超越了其應有的價值。租金下跌短期來說,並不一定立即令樓市見頂,只是一個極之嚴重的警號,觸發可能是另外一個突如其來的政經事件,令投資者憂心,才會一齊沽貨,用家的需求也會因樓價下跌而快速消失,此消彼長,樓市才會見頂回落。

刊登日期: 2015年03月27日