樓市快訊

樓市回顧2014

樓市回顧20142014年香港樓市正值多事之秋,無論住宅、商舖或寫字樓市場也經歷動盪。在展望新一年之前,且回顧今年物業市場的轉變。

住宅市場

本年住宅市場最矚目的話題莫過於政府於年中放寬雙倍印花稅。早在2013年2月剛推出雙倍印花稅之時,住宅銷售額大幅下降至每月少於四千宗。高力國際研究及顧問經理Joanne Lee表示,自今年五月放寬雙倍印花稅後,市場氣氛隨即回升,買家重投市場,帶動銷售情況。發展商也看準時機,加快推售新盤,配合多項優惠,以減低稅項的影響。樓市氣氛好轉下,二手市場的業主心態轉強,減少議價空間。

雙倍印花稅放寬後,市場上壓抑已久的自住需求陸續釋放,不但令整體銷售量增加,同時帶動租金回升。總結全年,住宅市場雖經歷風浪,但最終仍站穩陣腳。過千呎的豪宅需求仍然殷切;中小型市場則有8%的資本增長;一手市場買家消化了放寬印花稅的消息後,表現大勇。Joanne表示,樓市向好主要因為香港仍處於低息環境,按揭利率只有2.5%,遠比名義通脹率4%為低,所以樓價持續硬淨。

寫字樓及商舖市場

市場供求一向是反映樓市的重要指標,卻未必可清楚反映寫字樓市場的動向。目前,中環和金鐘的黃金地段及甲級寫字樓的供應仍然有限。但隨著觀塘及九龍東等未來商業核心區崛起,加上不少金融機構傾向節省租金開支,商業租戶或陸續轉投新興核心區。儘管如此,寫字樓市場至今仍穩定,空置率達到有紀錄以來的新低,暫未有太多商業租戶轉投到九龍區那些租金較低、空間較大的辦公室。高力國際辦公室服務行政總裁Wendy Lau表示,雖然寫字樓供應緊張,租金卻未有太大調整,不少租戶仍樂意續租。

相對寫字樓市場,商舖市場較為動盪。中國持續肅貪及佔鐘、佔旺等行動某程度上令本港失去全球最貴商舖租金的首位排名。高緯環球的研究顯示,2014年(截至九月)的核心地段商舖租金上升了2.4%,銅鑼灣租金則下跌接近7%。高緯環球全球商舖主管John Strachan表示,紐約的商舖租金再次成為全球之冠,重奪自2011年起失落的寶座;而第五大道更錄得前所未有的租金新高。紐約、香港及巴黎鼎足而立,成為全球商舖租金最高的三個地區,分別為每平方呎$3,500美元、$2,735美元及$1,556美元。雖然本年三月香港的商舖出售金額只有1.8億元,但優勢可望在2015年或以後捲土重來。

內地因素

中國政策一直影響著本港樓市。除了財富基金、發展商及銀行外,保險公司亦在全球土地買賣上分一杯羹。目前,保險公司允許投資30%的資產於海外市場上,著眼點當然是可持續的長線投資回報。萊坊亞太區資產市場主管Neil Brookes認為,受著中國政府鼓勵海外投資、海外投資回報高及內地市場不明朗等因素影響,內地投資者將會更積極拓展海外市場。中國保險公司目前的海外投資只佔約2%。不過隨著中國保險監督管理委員會在二月推出新的補助,海外投資將逐步提高。

中國保險市場是全球第四大,擁有龐大資金。為了保護其資產,他們大有機會在本港購買土地。仲量聯行行政總裁Joseph Tsang相信,隨著建築原料價格不斷上升,加上目前政局不穩,本地發展商在區內投資更見謹慎。另一方面,補地價跌至十年來的新低,亦反映市場尤其住宅市場潛在不明朗因素。雖然本地發展商的信心稍為動搖,但一批新血如內地及澳門的地產商可望進軍香港市場,令市場活躍起來。