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底特律、波士頓各出其謀

底特律、波士頓各出其謀表面上,底特律和波士頓是非常相似的城市,兩者同被列為二線城市,人口略超過60萬;彼此所屬州分的主要城市在北美四大體育聯盟中各佔席位;彼此亦擁有知名學府。然而,截至2014年年底,底特律的人口已降至100萬以下,而波士頓的人口在過去十年則平穩上升。底特律和波士頓均經歷急速轉變,朝著的方向卻剛好相反。

絕處逢生
雖然波士頓亦曾面臨困境,但遠不及汽車之城底特律陷入倒閉般險峻。底特律於2013年7月宣布破產,成為美國有史以來最大的破產城市,瞬即從巔峰跌至谷底。底特律曾經是汽車工業中心,亦是美國工業支柱,可惜終告沒落,當地房地產市場亦同告崩潰。目前波士頓的物業價格平均每平方呎約400美元,紐約為1,300美元,舊金山為600美元,經濟剛復甦的邁阿密則為190美元。但底特律卻只是每平方呎55美元(425港元)。

現時底特律的物業價格極低,或可作長線投資。East-West Property Advisors董事Sam Van Horebeek表示:「購買底特律物業的風險很高,但仍有不少國際投資者對此感興趣,亦有少數內地投資者查詢有關底特律物業,至於香港投資者則對此反應冷淡。這也難怪,底特律市中心的核心地段仿如一座孤城,就連警察和消防服務亦非常有限。可是,由於底特律市場的租金與價格極低,所以越來越多中小型企業從市郊遷入底特律市中心。在過去24個月,不少企業已在底特律市中心各小區設立了辦公室。這些公司的員工通常較年輕,期望住在辦公室附近,於是帶動了住宅、餐廳和酒吧的需求。與此同時,越來越多夜店如雨後春筍般湧現。各小區的規模不斷擴張,形成更大的社群,為底特律帶來重生的機會。」

除了本土企業外,荷里活近來亦掀起了底特律熱潮,不少影片製作均在底特律取景,例如文藝片《Only Lovers Left Alive》、電視劇《Low Winter Sun》和電影《Batman vs Superman》等。底特律不止吸引美國人和演藝界,同時深得中國製造業的垂青。第一太平戴維斯董事及中國研究主管指:「美國的工資已經連續五、六年保持穩定,而且許多美國公司打算在本地生產,供應給本地市場,使中國製造業面臨更大競爭。在過去20年,我們深受全球化的影響,但現在我們卻由全球化回歸本土化。」雖然美國的汽車工業與製造業已幾乎消失,但語言、工資和物流等因素令大企業重新考慮海外生產的效益。Van Horebeek解釋:「企業以往通過海外生產來降低成本,從而提高經濟效益,但隨著海外生產的成本逐漸增加,這些公司可能會回流美國,甚至落戶底特律。」

此外,2000年至今,底特律推行城市再生計劃,將不少擁有悠久汽車工業歷史的舊建築翻新為時尚酒店和住宅,例如Belle Isle對開的Alden Towers,以及位於Capitol Park的Griswold Building等。

恢復活力
若底特律能踏上波士頓般的復興之路,足以證明美國城市生氣再現。發展商千禧夥伴(Millennium Partners)合夥人Richard Baumert指出:「波士頓市場發展蓬勃,來自世界各地的需求持續增長。我們於幾年前開始發展波士頓時,它只是一個小城鎮,現在卻逐步走向國際化,我們亦樂見其成。」千禧夥伴剛在波士頓推出Millennium Tower,項目坐落在波士頓地標Filene’s百貨公司的原址,即於1912年落成的Burnham大廈。Millennium Tower項目勢必帶領波士頓的復興。

Baumert續說:「這個項目對振興波士頓有重大意義,我們看到波士頓的經濟活動越趨頻繁,亦希望波士頓的經濟能持續增長。Filene’s百貨公司原址將回歸商業和零售發展,項目佔地200,000平方呎,其中大部分舖位均已獲承租,一樓將會設立波士頓市中心首間Roche Bros超級市場。另一方面,根據波士頓環球報(The Boston Globe),位於Millennium Tower和Downtown Crossing之間的Nathaniel Hall很快會有新的發展計劃。」

Millennium Tower將帶領波士頓展開新一浪發展。Baumert表示,Millennium Tower是千禧夥伴融合了以往在舊金山、邁亞美和華盛頓的豪宅項目經驗的結晶。Millennium Tower的獨特之處在於其會所-The Club,為居民帶來前所未有的休閒娛樂體驗,演繹出現代會所新典範。Baumert雀躍地說:「The Club的餐廳特別請來名廚Michael Mina為居民設計獨一無二的餐單。我們亦將舉行一系列的名人講座,邀請前49人傳奇四分衛Joe Montana和創業資本家Tom Perkins等名人到場演講。Baumert表示:「我們舉辦各式活動,向住戶提供教育、娛樂及資訊,又設不同種類的會所設施,鼓勵住戶加強互動,最終建立起一個和諧團結的社群,這可謂意外的收穫。」

波士頓勢必晉升為一線城市,這絕對有跡可尋。2013年,波士頓市中心的物業價格上升了20%,共管物業的平均價格更上漲119%,各區成交量皆平均上升44%,而市中心核心地段的價格已勝過不少優越地區,例如後灣(Back Bay)。波士頓匯聚了金融和高科技產業辦公室及名校。Baumert總結:「波士頓各範疇已臻完善,世界各地的人,尤其是中國、亞洲各國及中東均對當地學校感興趣。所以,Millennium Tower肯定不乏租客。千禧名園(Millennium Place)的租金是當地最高的,我們預計Millennium Tower的租金與之相若。」波士頓Millennium Tower的價格由850,000美元(660萬港元)起。住宅部分預計於2016年中落成。