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減居屋公屋造價 靠外勞完成任務

近期細碼樓不斷出現癲價成交,確實令人感到不安,難以理解。但仍有不少人繼續以供應不足,去解釋樓價飆升的現象,我覺得是陳腔濫調,原因是住宅供應短缺,已非始於今天,市民早已清楚。反而在梁特首上場以後,連市區細地也設法起牙籤公屋,因此,供應短缺的現象,只會逐漸得到紓緩,而不會進一步惡化!

那麼,究竟是什麼原因刺激買家不約而同入市,推動最近細碼樓屢創癲價呢? 我認為建築成本的嫌疑最大!

早在今年初,發展商在旗下新樓盤的發佈會上,便主動公開私樓的建築成本,每呎普遍在三、四千元,豪宅項目更達到五千元以上。發展商公開建築成本的目的,我猜想是要令買家確信新樓水位有限,所以售價不可能再有下調空間。果然,各大一手樓盤的銷情大有起色,買家顯然已接受發展商的說法,相信入市不再吃虧所致。



到了今年6月中旬,房委會也公佈了新居屋的粗略成本造價,每單位約莫介乎87至165萬元,同時,更指出一個公居單位建造費用是70萬元左右,如果地盤偏遠,建造費可能更高達100萬元一單位。

試以中小住宅例子說明建築成本對造價高低的重要性,就以屯門區的純住宅地皮為例,平均樓面價每呎約三千元,再加建築成本下限每呎三千元,那麼建造成本每呎已超六千元,當中建築成本相對比重達50%,當然對日後發展商的訂價考慮,舉足輕重,大有影響。

因此,要弱化樓價上升動力,除了要設法增加土地供應之外,還必須要從減低建築成本著手,而建築成本包含建材和工資兩部份,各佔成本的一半,由於建材是進口的, 價格取決於市場供求,香港政府確實無能為力。

但是,我們卻的確可以透過適量輸入外地勞工,參與建造公營房屋,通過將建築工資合理化,降低建屋成本,讓基層市民繼續有機會以較低價錢購買居屋上車,或者入住廉租的公屋。

刊登日期: 2014年8月25日