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巴西的投資熱浪

巴西的投資熱浪雖然巴西足球隊沒有在今屆世界盃中奪得冠軍,而且在賽事期間抗議示威不斷,但這一盛事已令巴西成為全球焦點。其實除了足球之外,巴西還有很多出名的人、事和物:Bossa Nova音樂、森巴舞曲及Havaianas拖鞋源自巴西;世界知名作家Paul Coelho和導演Walter Salles是巴西人;全球最大規模的嘉年華每年在巴西舉行;巴西首都巴西利亞以現代建築聞名。經濟方面,巴西是全球最大的咖啡供應商,亦是全球物種最豐富的地方,其經濟正隨著「金磚四國」的概念快速增長,今日已躍居世界第七大經濟體。然而,巴西主要城市聖保羅和里約熱內盧(里約)均是全球犯罪率最高的城市,甚至不時發生社會動盪。儘管如此,巴西的房地產市場仍然非常興旺,甚至有說它已經過熱。

急劇上升
巴西自2007年宣佈取得今年七月世界盃的主辦權後,經濟便急速發展,情況與英國於2012年成功申辦奧運、以及現正準備下屆奧運會的日本東京一樣。縱使2008年出現了全球金融風暴,巴西亦是最早擺脫金融危機陰霾的國家之一,2010年它更實現了24年來最快的增長,高達7.5%。有人甚至以為這股勢頭會一直持續到2016年里約舉行夏季奧運會為止。可是,過去3年巴西經濟明顯放緩,國際貨幣基金(IMF)已下調巴西今明兩年的經濟增長預測,分別是2%及2.9%。看來就算有再多的盛事亦難以提振巴西的經濟。

巴西採取混合型經濟發展模式,主要增長來自資源、農業、製造業和比重不斷上升的服務及旅遊業。巴西經濟發展最大問題在於貪污,近七成現有企業認同貪污是巴西最大的營商障礙。此外,巴西的貧窮問題亦很嚴重,有四分一人口生活在貧窮線之下。

然而,隨著巴西的中產階層收入越來越多,加上現時市場息口處於低位,不少有能力供款的人士都會置業。海外投資者有見及當地物業價值持續上升亦蜂擁而至。今年一月,國際清算銀行(Bank for International Settlements)指出巴西物業自2008年至2013年5年間上漲了超過120%之多,較香港的101%還要高,其中聖保羅及里約的漲幅最大。若根據今年5月巴西官方的FIPE-ZAP住屋指數,兩地物業上升的幅度更大,分別達200%及250%。雖然增幅驚人,但當地物業市場自2012年起已開始回落,去年增長約9%,今年以來亦只上升7%。隨著當地經濟略為放緩,投資者的入市態度因樓價過高而轉趨觀望,令人不禁擔憂泡沫的出現。

之前曾預測美國房地產泡沫的諾貝爾經濟學家Robert Shiller對巴西市場形成泡沫甚表憂心。不過,亦有部份人士認為巴西市場主要是用家市場,加上物業貸款僅佔國內生產總值(GDP)一成以下,故此對市場發展仍然非常樂觀。無論如何,現時巴西經濟正在放緩,息口亦有上升之勢,確實為物業市場留下隱憂。
一路向南

那麼,早已進入巴西物業市場的投資者今日是否應該離場?巴西前財政部長兼Tendencias顧問公司創辦人Mailson da Nobrega對Shiller的言論未敢苟同。他認為房產泡沫是因信貸膨漲而造成的,而這次推高巴西房價的源頭不在於信貸,而是供求失衡所至。

第一太平戴維斯環球研究部副總監Paul Tostevin指出按國際標準計,聖保羅和里約的回報率是高的,這反映出市場的租賃需求強勁。此外,雖然價格增長幅度已由2011年的高位回落,但增長依然強勁,里約和聖保羅兩地的按年增長達雙位數字。不過,Tostevin也暗示市場急速擴張的動力確實來自寬鬆的信貸。雖然近期息口上升之勢已使擴張情況有所收歛,但隨著中產人數不斷增加,加上政府對這行業不斷作出投資,他相信如能好好控制泡沫的出現,市場的增長空間仍然很大。

事實上,對於投資者來說,投資巴西物業相對簡單。海外投資者除了禁止購買大型農場,或沿海/島被視為「軍事敏感」的土地外,可以自由購買擁永久業權物業,但仍須繳納政府稅項。

至於選址方面,巴西的海岸線長達7,500公里,而且有不少壯觀的建築物,每年吸引不少遊人到訪。故此環球買家大多喜歡購買度假屋。富裕的巴西人對豪華度假屋的需求很大,例如Bahia的Trancoso及里約的Buzios。這兩個地方雖然面積細小,不太起眼,卻有不少歷史建築物及文化,著名影星Brigitte Bardot也經常到此度假,是近期備受國際投資者注目的地方。