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二手樓長升長有 一手樓越賣越平

近期財經報章的地產新聞,不斷地以中小型樓價破頂、樓熱蔓延、中價樓也破頂,租金新高以及二手業主反價封盤等等消息大字標題,而代理行的佣金收入也就水漲船高,樓市好像一片昇平。

不過,熱鬧背後,發展商一如以往,繼續平價促銷,以大埔新盤嵐山為例,以實用呎價低於7,000元作宣傳,與大埔區二手樓相比,平均呎價也要超過萬元,可謂平近三成。再者,大家不要忘記,二手樓的樓齡大部份也超過20年,以大埔中心為例,現時用530萬元買建築700方呎,即實用約530方呎的單位也有困難,但以相同價錢就可於嵐山買到750方呎實用面積的單位,結果是會吸引大部份買家的購買力,從二手樓轉移至新樓。



由於嵐山的細單位供應量不多,呎價就提升至近7,600元起,樓價需要約375萬元起,能夠成功購入的只有少數,相信不少買家只能望門輕輕嘆,而絕大部份失望的買家,回流至二手市場的時候自然會問,為何要多花超過兩成的樓價去買20年樓齡的二手樓。明智的買家會選擇繼續等候下一個新盤,因為他們知道這類新界平價盤,會陸續有來,因為未來的供應,細單位超過70%,而且主要集中在新界區。

當一個又一個平價新盤推出,自會將二手的購買力不斷消耗,筆者估計最快在今年10月,最遲於年底,累積的購買力會消耗得七七八八,二手搶購熱潮便會過去。樓市面前有三座大山,政府的辣招,供應量的增加,以及加息的風險,都會令樓市只能平穩發展,大家對樓市更不宜過份樂觀。

刊登日期: 2014年7月24日