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楼价回落 置业不一定吃亏

近十年来,置业一直是香港人最关心的问题,加上08年美国金融海啸的催化,置业更加成为资金避险的最佳工具。在史无前例的超低利息下,特别是沿用7成或以上按揭的杠杆比,不论对置业自住或收租,都是绝对有利!

所以过去几年,多数市民都有争先恐后的买楼心态,住细单位的业主,尽可能将原来拥有的细单位放租,收到的租金用作补贴新购入自住大单位的供款。由于香港市民大多数很精明, 发展商推出的新楼盘,经常开售后便迅即一扫而空,甚至加价仍然挡不住投资者扫货的热情。香港楼价颷升,除了市民的资金避险心态充斥之外,过去政府没有做好足够土储也是事实。不过,通过遏市辣招,目前政府已实质上稳定了住宅楼价。

近日,一位世姪到来拜年,重提置业打算,世姪已婚,两夫妇目前每月入息约4万元,一向悭俭,加上长辈襄助,置业首期问题不大。只是近一年来听了不少告诫入市的意见,因此一直不敢妄动。不过近日楼价再见回落,兼且有权威人士公开表示,建筑成本急升,推论楼价大跌风险不大,所以世姪再次萌生置业念头!



回想老友在世之时,也曾就抉择为儿子资助首期抑或硕士学费和我参详,当时我提出了「骑马追马」的置业想法,最后老友选择帮助儿进修而放弃。今天世姪再来请教,适逢市场倒向看淡楼市,故此只提出了以下例子,让世姪参考,请他自行抉择!

假设楼价400万元,做七成按揭,供款25年,以目前利息2.15厘计,每月供款约1.2万元,当中本金占7千元,而利息约5千元,单位买入自住可免交租;假设若月租为1万元,则自置居所五年之后,可悭回租金60万元(不加租计),供款中的本金累积为42万元,期间供楼利息不加,则共累积支付了利息30万元。

如果楼价五年后下跌1成,即楼价损失了40万元,加上按揭利息30万元,不过却可省回租楼费用60万元,再加上供楼本金累积,约莫抵消了楼价下跌的损失,到时候平买平卖,仍然保持有换较大单位自住的财力。

所以,我对世姪说,以上例子虽然是假设,但只要量力而为,特别是首次置业,比起租楼还是划算!

刊登日期: 2014年3月3日