人气博客

美国加息 住宅楼价一定下跌?

最近有不少专家及业内人士,相继预测美国利率上升后,香港楼价将会大跌,跌幅甚至有机会达到 4至5成。然而,在笔者看来,利率并非影响楼价升跌的单一因素,特别是利率稍为调升一至二厘,更加可以将目前不正常的超低息环境拨乱反正,令投资者的亢奋情绪回复清醒理性,加息甚至是以下人士入市的好机会。

  • 早前白居二买家蜂拥入市,刺激居屋及公屋放盘业主疯狂加价,在银行估价不足之下,许多准买家因为无力支付差价,被迫放弃离场。假如目前利率调升,以致业主减价,连带银行可以做足九成按揭,在不虞首期不足的条件下,反而是向隅白居二买家入市时机。
  • 香港目前正处于住宅供应严重不足,利率作出合理升幅,只会持续轻微增加楼贷者的供款额,因此,多数人仍会选择入市,搭上楼价上升的顺风车。
  • 一般来说,利率上升表示经济好转,那至少有部份香港市民可以从中得益,收入增加,负担能力也相应加强,所以得益者会倾向入市置业自住或投资。
  • 比较极端的例子是,一些人置业目的纯粹是炫富行为,加息对他们不一定做成过敏影响,不少发展商洞悉妙处,尽量设计多些「特色单位」,订价虽然远高于一般单位,仍然被极速抢购一空,所谓不贵不买,在他们心目中,买多一件奢侈品而矣!
  • 利率上升,不一定代表买家需求回落,只是将一些收入追不上的买家淘汰出局,假设实施中的3D辣招措施此时撤回,则原本已被拒诸门外的一批更有实力的境外人士,便极有可能重投本港楼市接棒。
  • 现时,申请楼贷的首次置业者,全部要通过入息的压力测试,财务负担能力优秀,若利率增加幅度不多,对置业自用的市民而言,加息不容易打消他们置业的愿望,反正不买楼也要租楼住。

笔者因此相信,只有市民一致确认住宅中长期供应都增加,这时,若利率不断上升,引致持有物业增加的成本,大于楼价跌幅所产生的损失,持有住宅的市民才会积极减持,买单离场,到时候,住宅楼价才真正面临下跌周期的考验!


刊登日期: 2013年8月12日