楼市快讯

欢迎光临

去年,港人Kurt和Clay到大坂旅游,并透过Airbnb租了一所公寓,这种做法现在很普遍,屋主提醒他们要保持安静,他们很低调地拿取公寓门匙,发觉有些好奇的邻居把头探出窗外查看。

有人认为日本文化主张和谐、稳重及恭敬有礼,与Airbnb概念有抵触之处,但其实与别人分享居所的概念,在日本称为民宿,已有悠久历史,只不过规模没现在这般大。随着不少大型盛事在日本举行(2019世界盃橄榄球赛、2020东京奥运会),新雪谷又继续成为新兴滑雪胜地,日本政府全力推广旅游业(目标是2030年底达6,000万旅客人次),投资者期待日本的机遇。支持Airbnb的联合政府希望Airbnb及其他居所分享平台能纾缓日本酒店房间短缺,所谓的共享经济似乎在日本一触即发,可是,日本于6月却实施新的共享住宿法规。共享住所平台(Airbnb不是第一个)早已成为投资者的另类选择,因为日租比长租的回报更高。香港投资者在过去数年一窝蜂涌到日本,因日元兑换率佳,日本有永久业权法,更重要是物业较易负担。旅游业发展蓬勃,令国家收益大增。不过,Airbnb的营商手法惹来传统酒店业不满,立法议员亦对所衍生的安全及租客权益等问题感到担心,日本不是唯一一个国家设法在物业市场为Airbnb找寻定位。

在客房供应紧绌的香港,政府还是有意立法,向违反短期出租居所规定的业主罚款50万港元(之前为20万港元),入狱刑期由两年增至三年。香港法例不容许少于28天的无牌短租。在加拿大卑诗省,11月份将会实施新例,业主立案法团可向违反短期租约的业主或住客每天徵收(最高1,000加币)罚款。徵收罚款的原因之一是担心长期住客会因为这个短租市场而失去居所。

墨尔本一幢大厦,大部分业主皆为投资者,最近发生一宗命案,促使澳洲政府考虑立例管制。加州不同城市的检察员正积极监管Airbnb运作,巴黎(Airbnb手机程式上最常到的目的地)已收紧短期出租二手楼宇的法例,指出Airbnb在该市运作后租务市场大幅下滑;在柏林经营住所共享,则要获得许可,否则禁止分租;纽约及三藩市只要求永久性居民办理登记手续。至2015年底,圣莫尼卡透过Airbnb出租公寓的人士,需于出租期间于公寓生活、申领营业牌照及收取14%的城市税,这些措施几乎在一夜之间令Airbnb的数量减少80%。

日本立法机构于6月15日提出把短期出租合法化,但业主须向当地机构登记出租物业资料,并获得申请许可,出租期每年不可多于180天(一如悉尼规定)。法例正式生效一个月后,在100个允许分租公寓的城市中,只有13个城市(包括京都)有过半数申请获批,那霸市只得7%,东京一个也没有。申请过程缓慢,有报告指日本只有25%的Airbnb公寓符合规定,值得注意的是在法例生效前,出租公寓数量已由62,000急跌至15,000。新法例最令人意想不到的后果是令一些胡乱经营(通常是违法)出租公寓的人士离场,这促使了还在经营的业主提高租金。

各个城市的法规都不同,因此令立法程序变得複杂。比如租客是来周末渡假,若规定业主必须整天在单位内,实在是不方便,对投资出租房产人士更甚。其他要求还包括强制管理服务、火警及紧急设施、逃生指示,以及由建筑师发出的楼宇安全文件。九州大学法律学系教授Shinto Teramoto向《Review》表示:「繁琐的程序和法规细节令业主放弃开设甚至继续经营民宿。」

但额外开支不一定使投资者对Airbnb提供的标准租赁计划却步:因为在主要的目的地,租金回报可达25%,其他对日本人而言极不方便的要求,如聘请物业经理,对投资者而言是必须的,但长远而言影响不大。来自香港的Kammy Kwok于大坂经营数个出租单位,她建议在日本需向管理公司取得许可才购买,各个城市要求不同,投资者需了解清楚当地法例,才知道投资是否合法及在经济上是否可行。但紧记:不论如何,Airbnb每次收取租金的3%。