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先买后卖陷阱多 多加提防免意外

eric lee

一直以来,对于换楼业主,应该是先买后卖,还是先卖后买呢?都是一个相当困扰的问题。在没有辣招之前,换楼客多倾向先买后卖,因为先买入新单位,待装修完成后才舒舒服服地迁入新单位居住,之后才放售旧单位,对日常生活没有什么影响。相反,先卖后买的话,中间会有一段空档日子,期间无楼住,要迁往酒店或短租单位,单单要处理家俬,已经非常头痛,何况如果楼市一直上升,落了车的话,又怕上不返车,买楼的压力很大,一旦做错决定的话,后果就很大。

但是辣招实施后,先买后卖又会形成不少新的制肘,处理不恰当的话,也会变成置业陷阱,大家不得不提防。

首先,是厘印费的预算,虽然业主换楼,享有税费优惠,但由于购买新楼的时间,业主名下仍然拥有物业,业主必须先付楼价15%的厘印费,然后在成交后12个月内卖出旧楼,税局才能退回多付款项,15%的楼价并不是一个少数目,大家在考虑资金调动方面,必须留意,更重要是如果换楼业主名下拥有超过一个物业,就必须先将物业全部沽清,再用「首置」名义入市,就不可以用「先买后卖」的方法操作。

另一方面,「先买后卖」对银行按揭的金额,也有很大的影响,金管局规定,对已经拥有物业的业主,再买物业的话,贷款金额会再减一成,例如:新物业的楼价在1,000万元或以上,原本最高可做五成按揭,但楼换楼业主先买后卖,就会变成4成了,业主除了先付15%楼价的厘印费,首期也要多付一成资金,就必须非常富裕,否则很容易出问题。

「先买后卖」还会面对楼市突然下跌的风险,当今楼市火热,沽出物业可谓没什么难度,但一旦发生什么突变,物业沽出的价钱就可能有折让。

最后,大家不要忘记政府辣招还有SSD,即是在购入物业36个月内沽出,也需付10-20%不等的税项,大家在买卖物业前,宜多咨询物业代理或律师意见,否则容易招致无谓损失。